На першому етапі запуску ринку земельна іпотека розвиватиметься у пілотному режимі

В Україні стартувала видача комерційними банками земельних кредитів аграріям на купівлю сільськогосподарських земель та під заставу земельного паю. Взяти позику на землю фізособи можуть у окремих комерційних банків у рамках державної програми «5-7-9», урядової програми держгарантії малим фермерам. Про це йдеться у матеріалі «Кредит на придбання землі та під заставу земельного паю: як аграрію отримати гроші у банків та з бюджету держави?» на AgroPolit.com.

Як зазначається, на першому етапі запуску ринку земель сільгосппризначення земельна іпотека розвиватиметься фактично у пілотному режимі. Тобто банки видаватимуть окремі кредити, формуватимуть невеличкі «тестові» портфелі, щоб перевірити, як все працює, і підготуватися до повноцінного відкриття ринку у 2024 році, допомагатимуть із викупом ділянок наявним клієнтам.

Реальна активність на ринку агроземлі, а з нею й обсяги кредитування на придбання та під заставу землі, прийдуть після виходу на ринок юридичних осіб.

Як зазначила Олена Коробкова, виконавчий директор Незалежної асоціації банків України, з огляду на жорсткі обмеження, з якими стартуватиме ринок землі, ажіотажу чекати не доводиться.

«Але попит на земельну іпотеку буде — в межах готовності пайовиків-орендодавців продавати свої ділянки. За різними оцінками, на першому етапі ринку землі викупити можуть 10-20% орендованих агровиробниками земель. Наразі банки досліджують це питання: проводять опитування серед клієнтів, оцінюють правові та регуляторні аспекти, готують кредитні продукти», — додала експерт.

Що стосується портрету позичальника земельної іпотеки, зазначила Олена Коробкова, то на найближчі два з половиною роки він «написаний» у законі: це громадянин України, який має у власності (купує) не більше ніж 100 га.

«Проте агровиробники, які зазвичай кредитуються у банках, — це переважно юридичні особи. І якщо кредитувати покупця землі — фізичну особу, то при оцінці кредитоспроможності банк має брати до уваги його особисті доходи, а не доходи його бізнесу. З точки зору регуляторних вимог це неординарний кейс — кредитоспроможний боржник не має майна для застави, а власник майна формально не здатний повернути кредит. Виходом може бути кредитування клієнтів юридичних осіб під майнове поручительство їх власників-фізичних осіб або поручительство юридичної особи за кредитом фізособі, яка купує землю», — пояснила експерт.

З відкриттям ринку до земель сільськогосподарського призначення у заставі, відповідно до Постанови №351, буде застосовуватись коефіцієнт 0,35. Тобто банк при резервуванні враховуватиме лише третину від ринкової вартості такої землі

«Критерії для резервування» для банків під купівлю землі НБУ залежать від фінансового стану позичальника та наданого забезпечення. Всі ці критерії детально викладені у «Положенні про визначення банками України розміру кредитного ризику за активними банківськими операціями», яке банкіри зазвичай називають Постановою №351. Родзинка у тому, що при кредитуванні на купівлю землі ситуація з позичальником/поручителем/заставодавцем неоднозначна, і залежно від комбінації цих складових будуть різні набори критеріїв», — додала Ольга Коробкова.

Читайте також: Більшість нотаріусів не готові до здійснення земельних операцій

Якщо ж зосередитись на землі як заставі, а це лише один з чинників, то йдеться про коефіцієнт ліквідності. З відкриттям ринку до земель сільськогосподарського призначення у заставі, відповідно до Постанови №351, буде застосовуватись коефіцієнт 0,35. Тобто банк при резервуванні враховуватиме лише третину від ринкової вартості такої землі. Це не критично для кредитів позичальникам з бездоганною кредитоспроможністю, а ось кредитувати осіб з непідтвердженими доходами з таким коефіцієнтом не реально.

«Разом з тим банки в принципі не дуже зацікавлені у так званому «ломбардному» кредитуванні, тобто коли основним джерелом погашення кредиту є продаж заставленого майна. Для банків важливо, щоб позичальник був здатний погасити кредит за рахунок своїх доходів (і міг офіційно підтвердити цю здатність)», — підсумувала виконавчий директор Незалежної асоціації банків України.