З відкриттям ринку землі у фермерів з’явилися нові можливості для збільшення зембанку. Юридичним особам, компаніям з українською реєстрацією ця можливість відкриється лише у 2024 році. Агрохолдингам, які мають першочергове право викупу землі, що перебуває у них в оренді, доведеться зачекати ці кілька років.

Зрозуміло, що чекати ніхто не хоче, адже за цей час дрібні фермери, зареєстровані, як фізичні особи, зміцнюватимуть свої позиції та скуповуватимуть землю, яку частина власників одразу ж захоче продати. Крім того, знайдуться охочі інвестувати у новий вид нерухомості, щоб надалі заробити на маржі при перепродажі. То що ж робити агрохолдингам і господарствам, зареєстрованим, як юридичні особи, щоб уникнути фрагментації свого земельного банку? Kurkul.com дослідив тему та виявив кілька варіантів, які вже сьогодні готові взяти на озброєння потужні агрокомпанії.

Читаємо закон про ринок землі

З 01 січня 2024 року буде підвищено ліміт на володіння с/г землями зі 100 до 10 000 га для однієї фізичної особи, а також відкривається доступ для юридичних осіб, створених і зареєстрованих відповідно до законодавства України, в яких учасники та кінцеві бенефіціари — виключно громадяни України.

Також, за умови позитивного голосування на референдумі, це стосуватиметься і юридичних осіб, створених і зареєстрованих відповідно до законодавства України, у яких учасники або UBO не є громадянами України.

Читати за темою: Закон про передачу землі «на місця» — що змінює земельна децентралізація

По суті, першочергове право на викуп не може бути реалізоване агрохолдингами (надалі — юридичними особами або компаніями, оскільки такого роду операції може «провернути» будь-яке юридично зареєстроване господарство, що міцно стоїть на ногах та має відповідний рівень оборотного капіталу) до 2024 року, тому вже опрацьовуються варіанти, які дозволять врегулювати передачу першочергового права іншим особам із подальшою консолідацією цих земель.

Довірена особа, як посередник для купівлі землі 

Оскільки при продажі землі, яка знаходиться в оренді юридичної особи, власник повинен звернутися до останньої для передачі першочергового права викупу, це дає компанії шанс зреагувати та передати право викупу землі на заздалегідь визначених довірених фізичних осіб (ДФО).

Викуп проводиться коштом компанії довіреними особами під зобов’язання подальшої передачі цьому або ж будь-якому іншому зазначеному підприємству даної ділянки землі після зняття обмежень у 2024 році. Тут у пріоритеті «найбагатші» землі під зрошенням та паї у регіонах із найвищою рентабельністю.

Фінансування покупки відбувається за договором поворотної позики між компанією та ДФО. Щоб покрити витрати, продовження договору оренди землі між довіреною особою і компанією відбувається з мінімальною сумою орендної плати.

Можливі також варіанти обтяження землі з забороною на відчуження, наприклад, через іпотеку чи кредит від банку. 

Найімовірніше, від ДФО будуть вимагати нотаріально оформлених гарантій на те, що земля потрапить після 2024 року у власність компанії: через заповіти, генеральні довіреності, інші документальні підтвердження тощо.

Механізм консолідації землі виглядатиме наступним чином: залежно від порядку оподаткування операцій із землею до 2024 року передача землі від ДФО на окрему юридичну особу в структурі компанії відбувається через продаж землі безпосередньо від ДФО на компанію зі сплатою ПДФО і ВЗ. Можливе також внесення земельних ділянок до статутного капіталу новоствореної юридичної особи і подальший продаж корпоративних прав без маржі.

Передача права на викуп землі внутрішнім та зовнішнім інвесторам

Під «внутрішніми» інвесторами маються на увазі менеджери підрозділів чи інші працівники компанії, які на умовах продовження терміну оренди можуть викупити землю самотужки, без залучення коштів компанії.

Із зовнішніми інвесторами, які готові за свої кошти викуповувати землю у пайовиків, працюватимуть через існуючі електронні майданчики та за тією ж схемою передачі права першочергового викупу в обмін на збільшення терміну дії договору оренди щонайменше на 10 років.

При таких варіантах юридична особа також отримує гарантію, що земля залишиться у неї в обробітку, а інвестор — можливість інвестувати у землю з чітким розумінням її якості, фіксованої дохідності та з необхідним супроводом з боку компанії.

Читати ще: Шлях до ринку землі: ключові дати

Чи зможуть фермери конкурувати?

«Це доволі логічна схема, яка працює в багатьох країнах світу, чогось подібного і можна було очікувати. Не впевнений, що можна якось протидіяти цьому чи завадити. До того ж, якщо зібрати усіх родичів, то разом ми також спокійно можемо купити орієнтовно 2 тис. га», — каже співзасновник СФГ «Астра» Андрій Горобець.

Він додає, що в компанії провели опитування серед пайовиків і 90% опитаних взагалі не розглядають можливість продажу землі, 5% готові продати лише в разі збільшення ціни до $5 тис./га. Решта пайовиків з певних міркувань готові продати, але це невелика частка, тож якоїсь проблеми у СФГ «Астра» не бачать.

«У нас дуже гарні стосунки з пайовиками, а значні втрати зембанку можливі лише у разі недобросовісного ставлення до них, затримок по оплаті тощо. Тут ще варто зауважити, що сьогодні люди чудово розуміють справжню цінність землі, тож не дуже і поспішають з її продажем. Пайовики, які не продовжують договір оренди, радше самі розпочинають займатися сільським господарством, аніж продають ділянку», — додає він.

Читати також: Війна за оренду паїв: Карта термінів договорів допоможе вижити

Керівник ФГ «Байбарак» Микола Байбарак поділяє думку колеги та впевнений, що виважений підхід та розум стримає людей від необдуманого продажу землі.

«Ми сподіваємося на здоровий глузд та розум людей, які з нами працюють. Адже зараз продавати землю — не найкраще рішення. Сьогодні продають зазвичай лише ті, хто дуже потребує грошей з різних обставин — наприклад, по хворобі, можливо, залишають назавжди країну тощо», — впевнений Микола Байбарак.

Щодо холдингів та великих компаній, які візьмуть на озброєння такі схеми, аграрій вважає, що деякі області справді «ляжуть» під них, та нагадує, що при створенні агропарків багато землі вже фактично скупили. По договору міни, емфітевзису та інших схемах, а сьогодні залишилася лише формальність, тож загальна картина не зміниться найближчим часом.

«Моя позиція — щоб села не занепадали, потрібно пайовикам працювати з місцевими фермерами, а не холдингами. Тож якщо у пайовиків таки є бажання продати землю — не бачу причин, чому фермерське господарство, якщо воно зареєстроване, як юридична особа, не повинно скористатися такою ж схемою купівлі. Фермери на місцях вкладаються в інфраструктуру, дають роботу місцевим. Так, вся молодь, яка залишилася в нашому селі — працює у нас. А з холдингами все просто — он в сусідньому селі є такий. Приїхало кілька тракторів John Deere, посіяли і поїхали, ні дороги не зроблять, нічого», — каже Микола Байбарак.

Читати ще: Земля для фермера: довідники, закони і поради юристів та експертів

Він додав, що головна зброя фермера сьогодні — це комунікація з пайовиками. Навіть якщо ФГ «Байбарак» пропонують купити землю, у господарстві намагаються переконати, що з цим не варто поспішати.

«У нас були такі, що хотіли нам продати, гроші були потрібні. Ми за три роки вперед з ними розрахувалися просто, так потім приходили дякували, що ми в них тоді не купили ту ділянку. Рік тому по врожайності в нас також була серйозна просадка. Про ситуацію в полі все село знало — в період цвітіння температура на ґрунті була +65 °C, все згоріло. В цей момент прийшли до нас кілька пайовиків, як ми думали — скандалити і вимагати гроші, всупереч обставинам. Так вони навпаки з розумінням поставилися і сказали, що цього року орендну плату з нас не візьмуть. Уявіть моє здивування. З такими людьми працювати «в кайф», — ділиться досвідом аграрій.

Як бачимо, фермери зійшлися на думці, що розсудливість людей зламає стереотип, і з ринком землі все буде добре. Хто захоче продати — неодмінно продасть, та аграрії наголошують, що від вибору покупця залежатиме добробут села.

А закон? А що закон? Терміни «de jure» та «de facto», що прийшли до нас із давньоримських часів, як і тоді, вказують на недосконалість будь-якого законодавства та існування «лазівок» для його обходу.

© Андрій Яцина, Kurkul.com. 2021 р.