З моменту запуску ринку сільськогосподарської землі пройшло більше двох місяців. За час його функціонування «випливло» багато проблемних факторів, які гальмують процеси укладання угод купівлі-продажу СГ земель.

Це, зокрема, неясний порядок перевірки покупця землі, оновлена процедура реєстрації земельної ділянки та механізм підключення нотаріусів до «земельної бази». Після прийняття пакету земельних законів (фактично перед самим запуском ринку землі) нотаріуси не мали часу підготуватись до оформлення земельних угод та вивчити всі нюанси взаємодії державних реєстрів.

Саме ці проблеми обговорювали експерти двох курсів «Земельні Котики» та «Володар Земель» під час зустрічі, присвяченої деталям роботи ринку землі протягом перших двох місяців. Ми вирішили зібрати для наших читачів 6 найпоширеніших проблем ринку землі для фермерів та як бонус — поради фахівців щодо раціонального поводження із земельним банком.

Технічні проблеми оформлення купівлі-продажу

Довготривала перевірка документів 

Володимир Нагорний, співзасновник земельної агенції «Володар»

До 1 липня поточного року угода купівлі-продажу земельної ділянки оформлювалась в одну дію. На сьогодні ми маємо декілька нових активностей і нових правочинів. Деякі з них нагадують цілий «квест», який віднімає багато часу. 

Читати за темою: Ефективне протистояння рейдерам — як фермеру захистити земельний банк

Згідно з Порядком здійснення перевірки відповідності набувача або власника земельної ділянки сільськогосподарського призначення вимогам, визначеним статтею 130 Земельного кодексу України, нотаріуси проводять перевірки майже у ручному режимі. Внаслідок цього механізм перевірки займає більше часу, що призводить до подорожчання нотаріальних послуг. За інформацією, яка зараз є, перевірка триває майже два тижні, а вартість нотаріальних послуг становить близько 10 тисяч гривень.

Недосконалості законодавства 

Анатолій Косован, управляючий партнер Kosovan Legal Group

Вся проблема криється в формулюванні законів про ринок землі, тому що для осіб, які володіють першим переважним правом, наприклад, мають ліцензію на видобування копалин, є можливість відмови. А якщо говорити про орендарів, то такий тезис відсутній у законі.

А нотаріуси керуються буквою закону — роблять тільки те, що чітко передбачено в законі або в інструкціях. Вважаю, що це найбільша перепона для пришвидшення процесу купівлі-продажу.

Також багато хто стикався з проблемою відсутності нормативно-грошової оцінки земельних ділянок. Звернення до ДЗК не розв'язує питання. Проте найбільшою проблемою є переважне право: що з ним робити, як від нього відмовитися, передати тощо. На жаль, нотаріальна палата не взяла на себе відповідальність завіряти відмову від переважного права відповідальною особою.

Читати також: Фермер на виріст: як збільшити зембанк без головного болю

Відмова нотаріусів укладати угоди купівлі-продажу

Анатолій Косован, управляючий партнер Kosovan Legal Group

Нерідко нотаріуси відмовляли в укладенні угод, пояснюючи це тим, що у них немає доступу до реєстру ДЗК, або довготривалістю процедури. Наш нотаріус під'єдналась без жодних проблем за 2 години. Чому інші нотаріуси не можуть отримати доступ ДЗК — велике питання. Можливо, вони неправильно виконували певний пункт інструкції або це навмисно пролонгується замість слів «ми не знаємо як».

Але найбільшим «ворогом» процедури є консультанти, які навчають нотаріусів та їздять областями. Бували випадки, коли вони телефонували нашим представникам і казали, що більше не будуть засвідчувати договори купівлі-продажу СГ земель. Або якщо і будуть, то за умови розірвання договорів оренди, аби не виникало переважного права. І ще нюанс —  нотаріуси не бажають реєструвати наміри про продаж ділянки.

Поняттєві проблеми

Відсутність пропозиції на ринку землі

Володимир Нагорний, співзасновник земельної агенції «Володар» 

Вважаю, що до 2024 року буде продано максимум 3% загальної кількості земель. Така тенденція зберігається, зважаючи на обставини, які склалися сьогодні: відсутність пропозиції та можливості оформити купівлю-продаж. 

Недоліки схем кредитування під купівлю землі

Микола Волков, радник з питань доступу до фінансувань програм USAID AGRO

З 5 варіантів кредитування купівлі землі сьогодні в Україні працюють тільки 2. Класичний варіант — кредит на купівлю землі під заставу земельної ділянки. Цей процес триває понад місяць.

Станом на кінець серпня землі під заставу для кредитів було оформлено близько 5,3 тис. га, це дуже мало. Але надалі такий тип кредитування буде розвиватися, оскільки це — новий вид ліквідного активу.

Читати ще: Ринок землі на низькому старті: основні тези курсу Земельні котики

Сьогодні банки змушені розглядати ліміти фінансування і надавати так звану відкладальну умову про те, що клієнт протягом певного часу оформить земельні ділянки. Чому так? Тому що процес перевірки й оформлення земельної ділянки дуже складний. 

Висока собівартість оформлення кредиту

Микола Волков, радник з питань доступу до фінансувань програм USAID AGRO

Основна перепона — собівартість кредитного процесу оформлення земельної ділянки. На 2 га вона складає приблизно 100 тис. грн. Така сума для банку не цікава. Фінустанови будуть чекати, поки аграрії придбають 10-50 га землі, аби розглядати їх як забезпечення кредиту та надавати рефінансування понесених затрат.

Змінити цю ситуацію може автоматизація процесів перевірки: забезпечення нотаріусів швидкими інструментами або їх вилучення з цього процесу. А до цього моменту банки будуть чекати, поки аграрій самостійно викупить певний зембанк і передасть його в забезпечення. 

Практичні аспекти купівлі-продажу СГ землі

Андрій Дем’янович, засновник сервісу Feodal.Online

Розкажу, як ми проводили процедуру купівлі-продажу. Спочатку перевірили земельні ділянки у реєстрах за номером об’єкта нерухомого майна. Після реєстрації права власності почалась перевірка продавця та покупця. 

Читати за темою: Як купити або продати земельну ділянку — алгоритм дій для фермерів

Далі — оцінка земельної ділянки. НГО всі «поважають», але нотаріуси на неї особливої уваги не звертають. Тут більше бере участь Фонд держмайна, можливість реєстрації звіту експертної грошової оцінки у реєстрі та недопущення мінімальних порогів. Якщо реєстр показує 1 млн грн, то 700 тис. грн, тобто різниця 30% — відхилення. Але остаточне рішення за нотаріусом. У нашому випадку він прийняв рішення, що угода не може бути нижчою від експертної грошової оцінки.

Фактично відбувалося так: одна угода — один день. Послуги нотаріуса нам коштували 6,5 тис. грн. 

Бонусні поради

Про доцільність укладення довгострокової оренди

Ігор Слободянюк, керуючий партнер компанії My Partners Group

Моя рекомендація для аграріїв — укладайте довгострокові договори оренди і працюйте. Обирайте собі стратегію: хочете пай продати, за ці гроші купити землю і знову отримувати за це ренту чи просто працювати та розширятися. На мою думку, оренда — це правильний вихід.

Читати також: Земля для фермера: довідники, закони і поради юристів та експертів

Земельний ринок сьогодні показав, що в людей є гроші. Не хочуть продавати, але будуть. Ще один карантин на рік — і потроху знову будуть продавати.

Стосовно кредитування, сільгоспвиробнику простіше прийти до когось зі знайомих фермерів і позичити ці $2 тис. Ще один варіант — пошук інвестора. Це фізичні особи, які сьогодні готові фінансувати фермерів.

Про невитребувані паї

Леонід Корейба, голова спілки «Центр розвитку земельних правовідносин в Україні»

Головні питання на сьогодні: де взяти землю, як її оформити, обробляти чи інвестувати? Для інвестора привабливість землі нині на високому рівні — це гарний пасивний дохід.

Тим, хто хоче придбати землю, раджу звертати увагу на невитребувані паї. Особи, які ще не оформили пай, легше йдуть на контакт, адже вони зацікавлені, щоб ці документи їм допомогли доробити. А надалі вони будуть згодні або здати землю в оренду, або продати її.

Кінець першої частини. А у другій на вас чекають практичні кейси та поради від експертів двох курсів «Земельні Котики» та «Володар Земель». Вони нададуть відповіді на пекучі питання аграріїв про ринок землі! Чекайте незабаром на сайті!

© Анастасія Герасименко, Kurkul.com, 2021 р.