Український ринок землі виявився схожим на велетенський гіроскоп. Він теж має значний потенціал, теж повільно набирає швидкість і теж має значну інерційність. За пів року, відколи існує ринок землі, обійшлося без катаклізмів — ані вибухового зростання, ані катастрофічних провалів. 

Разом із тим, 6 місяців — вже достатній строк, щоб зробити перші висновки. Отже, на якій ноті завершує перше півріччя продаж земель сільськогосподарського призначення в Україні? Ми постаралися підсумувати результати, ключові події та тенденції.

Статистика продажу земельних ділянок

Головний висновок — ринок землі в Україні успішно стартував. За даними Держгеокадастру, станом на 1 грудня в Україні продано вже понад 45 тис. земельних ділянок, з яких 19,4 тис. — це паї, тобто земельні ділянки для товарного с/г виробництва, і 23 тис. — ділянки для ведення особистого селянського господарства. Сукупна площа всіх проданих ділянок досягла майже 107 тис. га.

Безумовно, проти сукупної площі сільгоспземель, зареєстрованих у Держгеокадастрі (32, 3 млн га), це поки крапля в морі — лише 0,3%. Але це набагато більше, ніж частка укладених договорів дарування землі, популярність яких із відкриттям ринку землі також зросла. З 1 липня таких договорів у країні підписано 8,2 тис. Це в 5 разів менше, ніж угод купівлі-продажу.

Взагалі, з чотирьох типів договорів, які формують структуру обігу земель, у ринкових реаліях фактично прижилися тільки продаж і дарування. За даними Мінагрополітики та Держгеокадастру, за останні 5 місяців укладено всього 328 договорів міни землі сільськогосподарського призначення і 20 договорів довічного утримання. Загалом це менше 1% від кількості відчужених земельних ділянок. Купівля-продаж складає 84%, а 15% — дарування.

В цілому ж, кількість укладених договорів відчуження сільськогосподарської землі зростає: якщо на 1 грудня їх нараховувалося 53,5 тис., то на 15 грудня — майже 64 тис. Зростає і кількість проданих земельних ділянок для товарного с/г виробництва: станом на 12 грудня — 21,98 тис.

Фактично серед усіх типів угод із землею з переходом права власності купівля-продаж сьогодні поступається тільки успадкуванню — понад 110 тис. операцій за останні 5 місяців. Хоча і тут розрив скорочується.

Читати за темою: Скільки коштуватиме земля у 2022 році — прогноз експертів

«Наразі ринок землі розвивається стабільно, злагоджено та прозоро. Жодних форс-мажорів не зафіксовано», — констатував на початку грудня заступник Міністра аграрної політики та продовольства України з питань цифрового розвитку, цифрових трансформацій і цифровізації Тарас Дзьоба.

Відсутність «буму» продажу землі — не трагедія

Що стосується динаміки продажу с/г землі в Україні, вона дійсно дуже помірна. Але оптимістична. За даними онлайн-карти сільськогосподарських земель України, яку запустили AgroPolit.com спільно з Zemelka.ua за підтримки земельної агенції Volodar, в перший місяць після відкриття ринку землі за тиждень проводилося не більше 250 земельних операцій, у вересні — вже 700-1100, у листопаді кількість операцій за тиждень вперше досягла цифри 1500. І от вже три тижні поспіль тижневий показник перевищує і цю межу. А в перший тиждень грудня сягнув позначки 2,2 тис. операцій. Це черговий рекорд на ринку землі.

«У листопаді ми побачили суттєве зростання ринку порівняно з попереднім місяцем. Кількість транзакцій виросла на 37%, сукупна площа проданих земельних ділянок — на 43% і склала рекордні 38 тис. га. Це найбільші показники після відкриття ринку землі», — зазначив експерт Центру досліджень продовольства та землекористування Київської школи економіки Роман Нейтер.

Читати також: Електронні земельні аукціони: плюси і мінуси системи

У динаміці середньозваженої вартості купівлі-продажу землі для с/г виробництва більше консерватизму. За даними онлайн-карти сільськогосподарських земель — це майже пряма лінія на рівні 32-36 тис. грн за 1 га. Підсумок станом на 12 грудня — 33,4 тис. грн за гектар.

Насправді відсутність ажіотажу на ринку обумовлена рядом причин.

По-перше, законодавчими обмеженнями, тобто неможливістю купівлі землі юридичними особами й в об’ємах понад 100 га «в одні руки».

По-друге, дисбалансом попиту і пропозиції. За підрахунками експертів, кількість потенційних покупців землі у 2-2,5 раза перевищує кількість продавців. Це не дивно — власники землі чекають більш привабливих цін.

По-третє, вільної землі на ринку практично немає. Вона знаходиться в оренді, емфітевзисі. Аби продати землю, власникам потрібно закрити всі питання щодо чинних угод.

По-четверте, у багатьох власників були завищені очікування від відкриття ринку землі. Відповідно, ціну за продаж землі вони виставляють теж завищену, і до підписання угод у подібних випадках справа не доходить.

І це ще далеко не всі причини. Фактично реальними гравцями на ринку є лише дві категорії власників землі.

«Більшість угод, що підписані з 1 липня 2021 року, — це фіксація попередніх домовленостей між землекористувачем та власником ділянки. Насправді ці землі були продані раніше, а тепер законодавство дозволило закріпити й оформити все юридично. Ще одна категорія продавців – люди, яким терміново потрібні гроші. Причини можуть бути різними. Наприклад, лікування чи погашення боргу. Але основний чинник – гостра потреба в коштах», — пояснює начальник відділу земельних та майнових відносин ТОВ «МХП – Урожайна країна» Людмила Роменська.

Читати ще: Скільки треба платити за гектар з 1 січня 2022 року — аналіз податкових змін

Крім того, за словами Людмили Роменської, на ситуацію впливає також те, що багато власників орієнтуються на орендаря. Якщо орендар готовий викупити, відповідно, і власники готові продавати, а якщо ні — люди не хочуть вступати в конфлікт та «гратися» зі своїм правом на продаж.

5 млн грн за ділянку — хто більше?

За даними онлайн-карти сільськогосподарських земель, на сьогодні рекордна сума угоди з продажу земельної ділянки — 5 млн грн. Цей договір підписаний на Львівщині.

До речі, саме в цьому регіоні наразі найвищі середні ціни продажу землі для товарного с/г виробництва — 100,6 тис. грн за 1 га.

«У порівнянні з вереснем, середня вартість 1 га паю в нашому регіоні у листопаді збільшилась майже на 25%. Це також свідчить про те, що населення регіону достатньо поінформоване про ринок землі та досвід його впровадження в країнах ЄС», — уточнює директор департаменту агропромислового розвитку Львівської облдержадміністрації Тетяна Гетьман.

Читати за темою: 6 проблем купівлі-продажу землі + бонус

Понад 40 тис. грн/га в середньому платять у трьох областях. Крім Львівської, це ще Київська область (67,8 тис. грн — станом на 12 грудня) та Івано-Франківська (44,8 тис. грн). І це, здається, тільки початок. За даними Держгеокадастру, на Львівщині станом на 15 грудня середня вартість 1 га відчужених земельних ділянок (тобто ціна продажу паїв і землі для ведення особистого селянського господарства та ціна за договорами міни, дарування й довічного утримання) досягла 235,7 тис. грн. І хоча частково це пояснюється тим, що земля для ОСГ у всіх регіонах дорожча за паї, тенденція все одно показова.

З іншого боку, в трьох регіонах України ціни проданих земельних ділянок не дотягують і до 24 тис. грн/га. За даними Держгеокадастру, в Херсонській області середня вартість 1 га відчужених земельних ділянок складає лише 22,6 тис. грн, в Запорізькій — 22,8 тис. грн, в Чернігівській — 23,7 тис. грн.

За словами Романа Нейтера, станом на початок грудня середня вартість проданого паю складала 33,5 тис. грн/га, землі для ОСГ — 46,6 тис. грн/га. Середня вартість відчуженої землі — 39 тис. грн/га.

При цьому за площею більшість угод стосуються товарної землі — 65,5% всіх проданих земельних ділянок. А за кількістю угод навпаки — всього 42,8%. Що закономірно — середній розмір проданого паю набагато більший, ніж середня ділянка для ОСГ, станом на 1 грудня — відповідно 3,6 га і 2,4 га. Взагалі, найбільша ділянка, продана в Україні за весь період існування ринку землі — 40 га в Донецькій області.

Є в обігу і земля, виділена для фермерських господарств. Але її не багато — всього 2,4%. Тобто «погоду» на ринку вона не робить.

За типом проданих угідь також сенсації поки відсутні: 85,9% всієї землі, відчуженої з 1 липня — це рілля, 10,9% — пасовища і сіножаті.

І насамкінець, кількість угод та сукупна площа відчуженої/проданої землі в розрізі регіонів. Тут безумовний чемпіон поки що один — Харківська область. Станом на 1 грудня в області укладено 4,67 тис. угод, а сумарна площа відчужених ділянок станом на 15 грудня — вже 23,1 тис. га.

Читати також: Ринок землі: як проводяться перевірки набувача та власника землі

З іншого боку, на Івано-Франківщині відчужено всього 595 га, а в Чернівецькій області — 785 га. У розрізі проданих паїв статистика ще більш показова: Рівненська область — 104 га (станом на 12 грудня), Івано-Франківська — 120 га.

Станом на 12 грудня загальна площа паїв, проданих в Україні, склала 80 тис. га. При цьому цікаво, що за перший тиждень грудня «товарної» с/г землі в Україні продано 11,6 тис. га. Це вдвічі більше, ніж у попередні тижні, і це — черговий земельний український рекорд.

Продавці землі йдуть в онлайн

Втім, не всі тенденції на ринку землі — статистичні. Є і технологічні. Найважливіша з них — електронні земельні аукціони. Перший такий аукціон в Україні був оголошений на початку жовтня на платформі «Прозорро. Продажі». Показово, що це був лот з оренди саме земель сільськогосподарського призначення — 2,1 га на території Тавричанської сільської ради на Херсонщині. Громада запропонувала 7-річну оренду ділянки за стартовою ціною 5 088 грн без ПДВ. Торги відбулися 11 листопада. В них взяли участь два приватні підприємства й одне фермерське господарство. В результаті переможцем визнано ПП «Сокіл» з ціновою пропозицією 6501 грн.

Всього протягом жовтня в системі «Прозорро.Продажі» було оголошено 306 земельних аукціонів із сукупною вартістю земельних ділянок 155 млн грн та їх загальною площею 1,4 тис. га. А вже в листопаді відбулося вибухове зростання кількості аукціонів у 4,5 раза.

За даними аналітичного модуля «Прозорро.Продажі», в середньому остаточна ціна оренди і купівлі землі становить 213% від стартової, а середня кількість учасників на торгах — 3,9.

Станом на 13 грудня оголошено вже 1690 торгів. Причому 577 з них стосуються продажу землі. Решта — оренда.

Хто за, хто проти ринку землі?

Ставлення представників агробізнесу до відкриття ринку землі неоднозначне. Більшість фермерів сприйняли можливість придбання землі у власність позитивно. Причому деякі підтримують впровадження ринку саме так, як це передбачено законом — поступово і з перехідним періодом до 2024 року. Як, наприклад, керівник фермерського господарства «Свєтлова» Вадим Свєтлов.

Читати ще: Вадим Свєтлов: Ажіотажу на ринку землі, якого всі боялися, немає

«Я впевнений, що такий перехідний період і обмеження в 100 га — якраз те, що потрібно на перший час. У фізосіб і фермерів зараз є можливість розглянути пропозиції й освоїтися. Холдинги наразі чекають, готуються до 2024 року. Якби вони включилися в гру — усе було б інакше», — формулює свою думку власник ФГ «Свєтлова».

За його словами, в тому, що на ринку землі пропозицій зараз небагато, також немає проблеми.

«У нас є договори оренди, на які маємо першочергове право викупу, тож працюємо, як працювали. Це тільки додатковий плюс для людей, коли дійсно потрібні гроші — є можливість продати землю», — уточнює Вадим.

Позитивно налаштований на купівлю землі й керівник ПП «Качан-07» Роман Кіндзерський.

Читати за темою: Як 200 га помножити на 47? Тернопільська сага про врожай та гроші

«У землю ми, звичайно, будемо інвестувати. Я хочу це робити, адже вся необхідна структура для її обробітку в господарстві вже побудована. Основним інструментом у нас має бути земля. Тому жодній людині, яка захоче нам продати її, не будемо відмовляти. Домовлятимемось. Хоча наразі таких бажаючих практично немає», — розповів Роман в інтерв’ю Latifundist.com.

Хоча, звісно, є аграрії, які вважають відкриття ринку землі як мінімум передчасним. Наприклад, керівник ТОВ «АДЕПТ-АГРО» Григорій Бахметьєв.

«Не вважаю, що торгувати землею — правильно. Вона практично вся вже розкуплена. Хіба 50 років оренди — це практично не те саме, що викуп? Було б значно краще, якби землі успадковувались від фермера до його дітей. А зараз землю за безцінь продають», — впевнений пан Григорій. 

Читати також: Григорій Бахметьєв: Ринок землі відкрили зарано

Недоліки запуску ринку землі в Україні

Як і всі великі проєкти, ринок землі в Україні стартував не ідеально. І покупці, і продавці з першого дня стикнулися з рядом проблем. Далеко не всі з них на сьогодні вирішені.

Насправді невирішуваних проблем у цьому переліку немає.

Наприклад, дуже серйозною перешкодою на старті був нотаріальний супровід. По-перше, лише окремі нотаріуси мали доступ до Держгеокадастру. По-друге, сама нотаріальна діяльність у межах земельних угод була недостатньо регламентована.

На думку багатьох експертів, зараз ситуація вже врегульована. Станом на 15 грудня доступ до Держгеокадастру мають понад 5,3 тис. нотаріусів.

Ще одна проблема, яка виникла в процесі — електронне визначення оціночної вартості об’єктів нерухомості, запроваджене Фондом держмайна влітку. За словами президента асоціації «Земельна спілка України» Андрія Кошиля, на практиці автоматичне оцінювання не завжди працює коректно. Наприклад, ділянка площею менше ніж 2 га може бути безпідставно оцінена в 1 млн грн, що ускладнює процес, потребує залучення сертифікованих оцінювачів, витрат зайвого часу.

Читати ще: Які переваги над холдингами у користуванні землею можуть мати малі господарства

Цей казус досі існує, але, за словами першого заступника голови Держгеокадастру Анатолія Мірошниченка, внесення змін до чинного алгоритму автоматичної оцінки вже узгоджене з Держмайном і найближчим часом буде запроваджене.

Така сама ситуація з відчуженням земельних ділянок під садівництво і городництво. Після відкриття ринку землі проведення угод щодо них значно ускладнилося, оскільки ці ділянки належать до земель с/г призначення і підпали під дію загальної процедури відчуження.

Але 14 грудня у Верховній Раді до порядку денного включений проєкт закону № 6199, який цю проблему вирішує. Зокрема, позбавляє від необхідності додаткових перевірок набувачів землі під садівництво і городництво. Отож, є шанс, що законодавчий дефект буде виправлений.

Дуже гострим наразі залишається питання купівлі-продажу земель, які перебувають у постійному користуванні фермерських господарств чи фізичних осіб. Як наголосив виконавчий директор Всеукраїнської асоціації громад та Всеукраїнського конгресу фермерів Іван Слободяник під час Національного круглого столу «Земля: захист права власності та протидія рейдерству», для органів місцевого самоврядування досі не прописаний чіткий алгоритм дій у подібних ситуаціях, що створює низку проблем для всіх сторін.

Читати за темою: Як купити або продати земельну ділянку — алгоритм дій для фермерів

Окрема тема — участь банків у становленні ринку землі. Кредитування аграріїв під заставу с/г земель розвивається, але дуже повільно. У жовтні банки видали лише 11 таких кредитів. Станом на початок листопада в банківській заставі було тільки 810 гектарів сільгоспземель. Головна причина — неврегульованість процедури.

Є що допрацьовувати і в процедурі реалізації орендарями переважного права на викуп земельної ділянки.

Законодавчі зміни у земельних питаннях

Щоб остаточно оцінити потенціал розвитку ринку землі в Україні, залишилося окреслити законодавчі стовпи, на яких сьогодні базується земельна реформа.

Насамперед це, звичайно, Закон № 552-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення», який, власне, і «розпечатав» продаж с/г землі в Україні.

Але не менш важливі інші законодавчі акти. Зокрема, Закон № 1423-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин», прийнятий у квітні 2021 року, який наділив ОТГ повноваженнями з розпорядження землями державної власності в межах їхньої території. На думку експертів, завдяки саме цьому закону громади зараз можуть активно виставляти земельні ділянки на аукціони. 

Що ж стосується самих електронних земельних аукціонів, вони стали реальністю після прийняття Закону № 1444-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо продажу земельних ділянок та набуття права користування ними через електронні аукціони», який набув чинності на шостий день існування ринку землі в Україні.

Суттєво змінити ситуацію можуть також деякі проєкти, які зараз знаходяться в парламенті. Наприклад, проєкт № 3012-д щодо розпаювання земель держпідприємств і проєкт № 5438-1 щодо консолідації с/г земель.

Ще одна важлива зміна у законодавстві — завершення епопеї прийняття резонансного проєкту закону № 5600, який змінює правила оподаткування земельних ділянок, розташованих за межами населених пунктів, і вводить мінімальне податкове зобов’язання.

Читати ще: Як знайти пайовика — питання успадкування земель в оренді

«Для власників земель сільськогосподарського призначення і тіньових землекористувачів, які зараз використовують землі без сплати будь-яких податків, мінімальне податкове зобов’язання буде становити 1200-1400 грн/га, залежно від нормативної грошової оцінки землі. У разі прийняття законопроекту № 5600 вони опиняться в незручних, проте справедливих умовах – не зможуть ухилятись від сплати податків», — прогнозує Людмила Роменська.

Правда, на рахунок мінімального податкового зобов'язання є і протилежні думки. Керуючий партнер юридичної фірми «Kosovan Legal Group» Анатолій Косован, наприклад, наголошує на двох деталях: по-перше, тих «тіньовиків», які вирощують продукцію на масивах державних, комунальних, невитребуваних і нерозподілених земель, мінімальне зобов'язання не торкнеться; по-друге, «тіньовики» зазвичай не укладають договори оренди з власниками, навіть якщо це — земля сільськогосподарського призначення. Тож із застосуванням мінімального податкового зобов’язання на практиці можуть статися і сюрпризи, і неприємності, і несподіванки.

© Валентин Хорошун, Kurkul.com, 2022 р.