Господарюючи на землі, аграріям часто доводиться підписувати та заповнювати безліч документів та договорів. Так само з офіційними паперами доводиться стикатися і власникам земельних ділянок — орендодавцям. Про те, як правильно оформити договір оренди землі, на які моменти звернути увагу та як не підставити себе і не допускати помилок через елементарну неуважність під час семінару «Агрореалії 2017: земля, податки, експорт» розповіла юрист земельної практики Вікторія Кіпріянова.

Раніше у Законі України «Про оренду землі» було передбачено безліч істотних умов договору оренди землі. Сільгоспвиробники уважно слідкували за цим списком, щоб не пропустити жодної істотної умови оренди. Тому що раніше у нас існувала норма в законодавстві, згідно якої підставою для відмови в реєстрації договору оренди або визнання його недійсним в судовому порядку була відсутність у договорі хоча б однієї істотної умови оренди. І така практика була поширеною, конкретно одну істотну умову пропускали через те, що в типовій формі її не було, а в закон України її внесли «тишком-нишком» у жовтні 2008 р. З 5 квітня 2015 р. у нас скасовано значний перелік істотних умов договору оренди. Залишилося лише чотири з них: сам об’єкт договору оренди — це ділянка з описом площі, кадастровим номером та місцезнаходженням; строк дії договору оренди; відповідна орендна плата орендна  плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та  умов  розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

На даний момент законодавством України передбачений мінімальним строк оренди, можливий для земель сільськогосподарського призначення, — мінімум 7 років, для земель, де використовується меліорація — не менше 10 років. Зараз орендодавці як тільки чують, що можуть відкрити ринок землі, починають переживати: «А як же я потім зможу розпорядитися своєю земельною ділянкою, якщо я укладу договір оренди на сім років? У мене ж її потім ніхто не купить». І було чимало випадків, коли говорили, що от-от скасують мораторій на продаж земель, і люди масово відмовлялися укладати договір на сім років. Тоді у господарств виникла реальна проблема. Що ж нам робити? Нічого не укладати, чи укласти договір хоча б на той термін, на який можливо? Виникло питання, як обійти ці сім років? Чи можна в договорі прописати не сім, а п’ять років? Не можна. Тому що вам буде відмовлено в реєстрації, бо є чітка норма в законі — заборона, і від неї ви ніяк не можете відступити. Тобто ви в договорі зобов’язані прописати тільки сім і більше ніяк. Але ніхто вам не забороняє прописати в договорі можливість дострокового розірвання договори за певних умов.

Наприклад: приходить до вас орендодавець і говорить: «я не буду укладати договір на сім років, бо наступного року скасують мораторій і я хочу продати свою земельну ділянку». У такому разі ви пояснюєте ситуацію, прописуєте в договорі пункт, що договір оренди може бути достроково розірваний, за умови письмового повідомлення орендодавця не пізніше, ніж за рік до дати запланованого розірвання та за умови скасування мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення. Тобто у вас буде рік для того, щоб ви могли зібрати свій урожай, закінчити всі сільгосппроцеси. Це в тому випадку, якщо у вас немає іншого виходу якось умовити людину на договір на сім років.

Ще один варіант як обійти ці сім років — це укласти договір емфітевзису. Адже на договір емфітевзису ця умова не розповсюджується, бо в законі чітко прописують, що «строк ОРЕНДИ землі не може бути меншим, ніж сім років».   Емфітевзис — не оренда, відповідно він може укладатися і на рік, і на два, і на п’ять.

Форми орендної плати

Наразі законодавством передбачена переважна форма виплати орендної плати — грошова. Тобто ви обов’язково повинні прив’язатися до грошового виразу орендної плати. І тільки за додатковим письмовим погодження сторін, виплата може відбуватися в натуральній формі. Але натуральна форма повинна відповідати грошовій, натуральна форма в перерахунку не може перевищувати грошову і навпаки. Дуже часто нам присилають договори на юридичний аналіз і ми зустрічаємо випадки, коли прописано «орендна плата складає не менше 1 тис. кг зерна, що на дату укладення цього договору складає 2,5 тис. грн». Але таке формулювання неправильне, адже спочатку потрібно вказати грошову форму, а далі можна прописати, що виплата може бути здійснена в натуральній формі, якщо цього забажає орендодавець і відповідно до наявного асортименту сільськогосподарської продукції у орендаря. Тому що чітко прописувати на 13 років наперед, яку продукцію ви будете видавати — це не зовсім правильно, бо ви не можете спрогнозувати, що будете вирощувати через 15 років.

Собіварстість і ринкові ціни

Дуже часто задають питання, що ж таке ринкові ціни і де їх дізнатися? Для того, щоб ви могли себе перестрахувати, є відповідні журнали і газети, в яких зафіксовані ринкові ціни на ту чи іншу сільгосппродукцію. Якщо ви зробите собі відповідно підбірку, то ви будете мати певний «захист», якщо раптом будуть виникати питання з цього приводу.

Що ж стосується розміру орендної плати, в принципі сьогодні 3% уже майже ніхто не платить. Пішли рахунки вже на 8-10%, тому мінімальна виплата у 3% вже не актуальна. Але все одно для земель державної комунальної власності мінімальна оренда плата має складати не менше 3% від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки. Законодавчого обмеження немає, але в нас є указ Президента України, і хоча він носить рекомендаційний характер, але всі його дотримуються. Максимальний розміру орендної плати для земель державної власності не встановлено. Що стосується земель державної комунальної власності, якщо земельні ділянки утримуються на безконкурсній основі, тобто без аукціону, то максимальний рівень орендної плати складає 12 % від нормативної грошової оцінки. Якщо ви вирішили піти на аукціон і придбати собі земельну ділянку через аукціон, то максимального розміру земельної орендної плати не існує. До якої суми ви доторгуєтеся, стільки і будете платити.

Як правильно сформулювати умову про орендну плату в договорі оренди?

Це також дуже актуальне питання, часто на цьому етапі допускаються помилок. Найбільша проблема, яка наразі існує — це відсутність адекватної і правильної грошової оцінки земельної ділянки. Для того, щоб отримати інформацію про нормативно-грошову оцінку, ви повинні замовити технічну документацію. Потім з цієї технічної документації отримати витяг і тільки там ви можете отримати адекватну і правильну грошову оцінку земельної ділянки. Всі інші варіанти, на кшталт: подзвонити в ДЗК і дізнатися «нормативку» по району або отримати довідку про «нормативку» по району — на жаль не відповідають вимогам законодавства. Хоча на практиці така модель використовується, тому що, на жаль, немає іншого виходу.

У минулому році були намагання притиснути сільгоспвиробників, щоб вони масово почали виготовляти технічну документацію. Голова Держгеокадастру написав лист з вимогою заборонити видавати довідки сільгоспвиробникам про нормативну грошову оцінку для цілі сплати єдиного державного податку ІV групи. Відповідно, це спровокувало паніку по всій Україні, тому що аграрії не могли прорахувати єдиний податок без цих довідок. Але потім на державному рівні вирішили, що будуть знову видавати ці довідки.

З 1 березня 2017 року набула чинності нова Методика нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення. Метою нової методики було бажання спростити проведення нормативно-грошової оцінки. Передбачена можливість розробки технічної документації на адміністративний район, а оцінка конкретної земельної ділянки здійснюватиметься шляхом надання витягу з такої технічної документації.

Але якщо ви не хочете мати претензії зі сторони орендодавця щодо того, що ви недоплатили орендну плату, бо взяли у розрахунок неправильну нормативно-грошову оцінку є варіант прописати фіксований розмір орендної плати. Законодавчо це не заборонено. Ви можете чітко прописати, що орендна плата складає 5 тис. грн за кожен рік користування земельною ділянкою. Просто попередньо прорахувати, що б вказана сума не була меншою за 3% нормативної грошової оцінки земельної ділянки, щоб потім не виникало претензій зі сторони податкової.

Є ще один варіант, який дозволить вам перестрахуватися: в договорі оренди не прописувати нормативно грошову оцінку земельної ділянки, тому що «нормативка» не є істотною умовою. Натомість, якщо ви дуже хочете прив’язатись до відсотків, можете прописати, що розмір орендної плати складає, наприклад, 8% від нормативної грошової оцінки станом на таке-то число.

Індексація

Ми фактично маємо дві індексації: нормативної грошової оцінки земельної ділянки та індексація орендної плати. Це дві різні індексації, тому що для індексації нормативно-грошової оцінки використовується коефіцієнт індексації, який затверджується на початку кожного року. Минулого року індекс інфляції був 1,43, але коефіцієнт індексації для земель сільгосппризначення зробили 1,2. Відповідно його значно зменшили для того, щоб скоротити витрати платників орендної плати без сплати єдиного податку IV групи . Цього року в Україні індексація не відбувається.

У законі про оренду землі вказано, що орендна плата індексується, якщо інше не передбачено договором оренди. Досить часто, думаючи про те, що індексація — це саме індексація нормативної грошової оцінки, у цьому пункті пишуть «орендна плата підлягає індексації». Тим самим ви берете на себе обов’язок  додатково індексувати орендну плату, а не нормативну грошову оцінку земельної ділянки. Тому я можу вам порадити, якщо ви прив’язуєтесь до нормативної грошової оцінки, то цей пункт в договорі вам не потрібен. Але просто його не писати ви не можете. Тому що якщо ви його не напишете, то буде діяти норма закону, яка передбачає, що орендна плата індексується. Ви повинні чітко прописати, що орендна плата не підлягає індексації. І для того щоб людина не запанікувала, що індексації взагалі не буде, можна додатково прописати «нормативна грошова оцінка земельної ділянки індексується відповідно до вимог законодавства».

Внесення змін до договору оренди землі

Минулого року по всій території України пройшла хвиля таких собі «листів щастя», які почали отримувати сільгоспвиробники від органів держгеокадастру. У листах аграріїв просили підписати додаткову угоду про збільшення орендної плати на землі державної власності з 3% до 8-9% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. У зв’язку з цим юристам масово почали надходити питання щодо того, які мають бути дії, якщо відбувається така одностороння вимога з приводу збільшення розміру орендної плати. Так от усі зміни до договору оренди вносяться виключно за взаємною згодою сторін. Якщо ви не бажаєте вносити ці зміни, то ви в добровільному порядку можете не погоджуватися. Знаємо, що після відмови обласні та районні управління держгеокадастру погрожували аграріям тим, що вони в автоматичному порядку своїм наказом збільшать розмір орендної плати. Але такого бути не може, тому що взаємовідносини між орендарем і орендодавцем регулюються договором оренди. Якщо у вас там прописано 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, то відповідно ви маєте право платити ці 3 %.

Підводячи підсумки з приводу договору оренди землі хочеться звернути увагу на деякі моменти, які слід брати до уваги сільгоспвиробникам:

• Орендар чомусь бере на себе ризик випадкового знищення або пошкодження земельної ділянки. У законодавстві чітко прописано, що ризик випадкового знищення чи пошкодження несе власник земельної ділянки.
• Часто зустрічаємо в договорах, що перехід права власності на земельну ділянку є підставою для внесення змін в договір або його розірвання достроково. Тобто коли змінюється власник і з’являється спадкоємець, він спокійно може прийти до вас, написати письмову вимогу і розірвати достроково договір оренди. Тому треба слідкувати за такими пунктами. Найчастіше цей пункт з’являється у договорі через технічну неуважність, тому що після роздрукування договору у реченні «Перехід права власності є (не є) підставою для розірвання права договору оренди» або взагалі не закреслюють «є»/«не є», або випадково закреслюють не те що потрібно. Були такі випадки, коли цілі кластери землі були підписані просто за рахунок того, що трішки не додивилися і позакреслювали не ту літеру. Тому за цим обов’язково слідкуйте і не допускайте таких помилок.
• На договорі ставлять факсиміле директора, орендаря. Я рекомендую такого не робити, тому що, на жаль, з цього приводу є негативна судова практика. Обов’язково на договорах має бути особистий підпис директора вашого господарства або це може бути особа, яка буде підписувати договір по довіреності.
• Інколи у своїх договорах орендарі залишають пункт про те, що «невід’ємними додатками є…». Виходить, що цей пункт залишається, а  додатки не розробили.
• Також включають фрази в договір з приводу того, що він “набуває чинності з моменту його державної реєстрації”. Насправді ж в Україні договір оренди не реєструється, а реєструється право на оренду, яка виникає з моменту державної реєстрації. Тому це неточне формулювання.

Подвійна реєстрація договорів

Сьогодні в судовій практиці зустрічаються непоодинокі випадки, коли аграрії намагаються провести подвійну реєстрацію договорів. Це відбувається, коли існує старий зареєстрований договір оренди, але інформації про нього немає у реєстрі прав. І ваш конкурент укладає договір оренди з вашим орендодавцем, іде і реєструє його. Відбувається подвійна реєстрація, починаються різноманітні судові тяганини з приводу того, хто правий, а хто ні.

У даному випадку судова практика стає на сторону добросовісного орендаря, який першим зареєстрував право оренди. Тобто у вас повинна бути відмітка на договорі про те, що ви зареєстровані, має бути запис в книзі реєстрації і запис у земельній книзі. Тому за цим потрібно слідкувати і не допускати, щоб технічна помилка та недбалість особи, яка мала зробити запис у книзі реєстрації та земельній книзі створювала вам проблеми. Орендар не повинен нести за це відповідальність.

Як відстояти своє право при подвійній реєстрації?

Зараз є три шляхи. Перший: якщо ви дізналися про подвійну реєстрацію,  то протягом 60 календарних днів ви має право оскаржити у Міністерстві юстиції України рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права оренди вашого конкурента. Це позасудовий метод оскарження, який не вимагає від вас додаткових витрат на судові збори і т.д. Цей спосіб зараз активно використовується і в більшості випадків є дієвим.

Другий спосіб: це оскарження рішення державного реєстратора в судовому порядку. Підставою для цього може слугувати те, що він порушив законодавство і не перевірив наявність зареєстрованих договорів оренди. Було багато випадків, коли намагалися якось обійти цю процедуру, пояснювали, що державний реєстратор виконував ніби всі дії, отримав витяги з ДЗК і побачив, що права оренди там немає. Але суди прийшли до висновку, що це дійсно може бути підставою для скасування рішення державного реєстратора. В адміністративному порядку вони розбираються у тому, чи старий договір оренди все-таки був зареєстрований належним чином, чи ні. Тому що якщо рік тому в адміністративному порядку суди взагалі не дивилися на дійсність чи недійсність державного договору, а просто фіксували порушення державного реєстратора, то зараз це питання вирішується в адміністративному порядку.

Третій шлях: визнання договору оренди вашого конкурента недійсним у зв’язку з тим, що він його уклав у період, коли ваш договір був діючим і належним чином зареєстрованим.

Не можна сказати конкретно, який із цих варіантів є ідеальним для вас. У кожному випадку обирається саме той варіант, який може бути найбільш позитивним для тої чи іншої компанії.

На практиці судовий позив подають проти конкурента і проти власника земельної ділянки. Але, все ж таки, всі розуміють, що збитки з власника земельної ділянки ніхто стягувати не буде, а їх понесе конкурент.

На основі чого з конкурента можна стягнути збитки, якщо він оформив договір оренди офіційно і на цих підставах користувався землею?

Якщо конкурент зареєстрував право оренди і скосив урожай з ваших полів — тоді про якісь збитки можна говорити. І якщо зазначають, що може орендар дійсно і не знав, що договір оренди вже був укладений з іншим орендарем, — але власник земельної ділянки точно знав про те, які договори і з ким підписував. Тому, якщо ви хочете все ж таки ці збитки з когось стягнути, то стягуйте тоді з власника.

Але на практиці ніхто цього не робить. Бо підприємство, яке захоче стягувати збитки зі своїх орендодавців, почне дуже швидко втрачати пайовиків. Тому я таких випадків не зустрічала. Наприклад, виграли позов, відновили свої права, потім намагаються налагодити свої стосунки з орендодавцем, тому що рано чи пізно договір закінчиться, і продовжите ви його чи ні — залежить від того, як ви будете себе поводити. Якщо будете стягувати збитки з власників паїв, то зрештою можете залишитися без орендодавців.

Вікторія Кіпріянова, юрист OMP