Як виглядатиме ринок землі після земельної реформи, як іноземці зможуть придбати землю в Україні, чи буде обмеження по придбанню в одні руки, що чекає власників договорів емфітевзису та яка доля спіткає Держгеокадастр?

Ці та багато інших питань було задано голові аграрного комітету Верховної Ради України Миколі Сольському під час широкого інтерв'ю виданню AgroPolit.com. Ми зробили коротку «вижимку» найгостріших та найактуальніших для фермерів питань, що стосуються земельного питання і найближчих змін до законодавства у агросекторі. 

AgroPolit.com: Розкажіть про порядок денний парламенту: які першочергові завдання та пріоритети?

Микола Сольський: Є декілька сфер, якими зараз займається аграрний комітет. 

Перший блок питань пов'язаний із земельною реформою, і з усіма технічними речами довкола цього.

Другий – дерегуляція земельних відносин: насамперед, передача повноважень із розпорядження с/г землями за межами населених пунктів сільрадам радам та ОТГ. Зараз питання дискусійне: передавати тільки ОТГ, чи сільрадам і ОТГ? У такому ключі протікає й дискусія максимального залишення податків на селі. 

Третій – приватизація. 

Четвертий – дерегуляція у всіх сферах АПК. Тут – демонополізація «Укрспирту», максимальні спрощення з реєстрацією гербіцидів, міндобрив, насіння, саджанців тощо. Наприклад, у нас є насіння, яке заходить в Україну. Воно зареєстроване в половині країн світу, зокрема в Канаді, Штатах, ЄС. Виробникам насіння треба проходити довгу процедуру реєстрації, апробації, сертифікації в Україні. Це займає роки. Досить часто аналогічна ситуація спостерігається з саджанцями. Є пропозиція спростити цю процедуру і зробити її за заявковим принципом: якщо цей гібрид чи цей сорт зареєстрований в іншій країні, то приймати їхній сертифікат.

Ще є блок питань, пов’язаних із водою, водним господарством і лісогосподарством.

AgroPolit.com: Давайте зачепимо питання ринку землі. Це ключова реформа для країни: зараз пишуться різні законопроекти, втім має залишитись тільки один. Комітет почав уже готувати свій законопроект?

Микола Сольський: Є два основних робочих законопроекти зараз. Перший – той, який розробляє Світовий банк із залученням багатьох експертів. Другий  готують депутати (не тільки з нашого комітету, а й з інших). Жоден із цих двох текстів до кінця не готовий. Ідеї у них збігаються на 70-60%. 

 Ми почнемо їх розглядати (депутати, експерти, автори) на цьому тижні. Щодо всіх публічних посилів, які вже пролунали (що законопроект готовий, вже обнуляються договори емфітевзису, втричі підіймається НГО) – не вірте їм. На рівні цих ідей взагалі нічого не обговорювалось. Я просто не знаю, звідки ця інформація. Десь хтось почув і понеслося… Тексти в роботі, ми ще самі не знаємо остаточні кінцеві варіанти. Вони мають бути погоджені з Кабміном та іншими учасниками.

Читати за темою: Чи зможе новий Президент змінити агробізнес України?

AgroPolit.com: І ринком.

Микола Сольський: І з ринком. Спочатку з Кабміном, а потім однозначно покажемо публічно ринку. Єдине, що ми будемо просити, це не затягувати з цим обговоренням. Воно буде відкритим. Тут немає якогось секрету, бо його не можна зробити апріорі, над ним працюють дуже багато людей. 

AgroPolit.com: Дайте якихось деталей щодо земельного законопроекту. 

Микола Сольський: Які є важливі речі для ринку? Які базові речі, з котрими треба всім визначитися, коли ми обговорюємо земельний ринок. От як ви гадаєте: в нас земля має бути дорогою чи дешевою? Відповідь на це питання на 90% дає розуміння наступних речей, від яких треба відштовхуватися. Якщо ми хочемо дешеву землю, то встановлюємо багато обмежень. Якщо хочемо дорогу, то не треба жодних обмежень. Якщо ж щось посередині – значить, ми конструктивно підходимо до питань наявності та відсутності обмежень.

Перший важливий момент: більшість власників паїв, якщо ви їх запитаєте особисто, хочуть найдорожче продати пай, а учасники ринку – найдешевше купити землю. Ці речі слід називати своїми іменами. 

Другий – ринок землі уже є, але тіньовий і викривлений. Він особливо помітний у останні 2-3 роки. Минулого тижня ми робили зріз спеціально за Мін’юстівським реєстром, щоб подивитися, а скільки зареєстровано договорів емфітевзису. Їх завжди реєструють швидко. Так само подивилися на договори оренди на строк понад 40 років і за якими одночасно була виплачена вся орендна плата, тобто, фактично, відбувся продаж землі. З'ясувалося, що договорів емфітевзису та довгострокової оренди укладено на 1,1-1,2 млн га с/г із 28 млн га всієї підмораторної с/г землі в Україні. Якщо врахувати декілька мільйонів га з ОСГ, яка не підмораторна, то там бачимо, що вже щонайменше 0,9 млн га таких земель продано. 

Тож ринок землі вже існує у викривленій формі, як для однієї сторони (продавці), так і для іншої – покупці. Не відміна мораторію його не зупинить.

Ніхто на 100% не спрогнозує, яка кількість землі вийде на ринок, коли скасують мораторій. Є певні дані, від яких можна відштовхуватися. Якщо подивимся на ринки країн із такою ж земельною історією, як у нас, наприклад, ринок Молдови, де мораторію немає, то на рік у них продається 3% землі. Це корелюється з українською статистикою з оформлення договорів емфітевзису, яку ми бачимо зараз.

Я особисто думаю, що через відкладений продаж на купівлю-продаж у перший рік цей показник буде більшим. Але все одно більшість с/г земель тривалий час (не на роки, а на десятки років) залишатиметься у нинішніх власників. І ми ще раз говоримо, що це право людей – продати нормально. Тому що ненормально вони й так мають змогу продати. Виключно в цьому контексті.

AgroPolit.com: Які ще базові положення земельного законопроекту? 

Микола Сольський: Почнемо з обмежень щодо купівлі в одні руки. Я абсолютно згоден із тим, що це має регулюватися в межах антимонопольного законодавства. Ця ідея опрацьовується і знайде відображення в окремих законопроектах, які презентують ринку на обговорення. Коли говоримо про антимонопольне законодавство, то це обмеження на рівні країни, області, ОТГ. Зараз обговорюються різні відсотки: наприклад, 0,... % на рівні країни, 10-15% на рівні області, 20-30% – ОТГ. Є аргументи за трошки більше чи трошки менше, але, умовно, в цих розмірах. 

Коли говоримо про обмеження в одні руки, важливо пам’ятати про один момент: це навіть на розвинених ринках намагаються обійти. Коли локалізуємо володіння в одних руках для юридичної чи фізичної особи, то завжди провокуємо роботу з обходу цих обмежень. 

Читати за темою: АгроЗнавці: за і проти відкриття ринку землі

От змоделюємо ситуацію: в нас обмеження з придбанню в одні руки в 500 га. Фермер, у якого 5 000 га, викупив 500, але є ще є решта. Він усе одно знайде можливість зареєструвати підприємство на свого працівника, родича, взяти в заставу корпоративні права, щоби мати цю землю. І таких варіантів багато. Ми не можемо заборонити половину Цивільного та Господарського кодексу. Земельний законопроект від самого початку має бути робочим і таким, який виконуватиметься. 

AgroPolit.com: Щодо доступу на ринок для юросіб та фізосіб: як і для кого це буде? 

Микола Сольський: Я би зупинився на двох важливих питаннях.

Питання №1 – доступ на ринок іноземців.

У робочому варіанті сказано, що іноземці напряму, як фізична особа, не зможуть купувати с/г землі. Робочий варіант: купувати українську землю можуть тільки фізичні особи громадяни України та юрособи-резиденти України, зареєстровані згідно із чинним законодавством. Іноземці не обмежуватимуть виступати співзасновниками підприємств, які можуть викупити землю. Що я хочу наголосити: у більш ніж 90% договорах оренди є право на переважний викуп землі для того, хто обробляє цю землю. Це право прописане згідно з чинним законодавством, воно дійсне, і я практично впевнений, що воно буде підтверджене. Можливо, обговорюватиметься варіант розвинути його в законодавстві, пов’язаному з земельною реформою. 

Це право – дуже ефективний спосіб для тих, хто господарює на землі, викуповувати цю землю. В будь-якому селі люди будуть продавати землю передусім тому, кого вони знають, з ким вони працювали раніше. Від кого вони щороку отримують орендну плату, де вони знають працівників, де вони часто знають орендарів.

Читати за темою: Оренда, оцінка, реєстрація та страхування ділянок — юридична консультація

Я реально не бачу дуже великих іноземних гравців, яким цікаві конфліктні ситуації довкола землі після відкриття ринку.  Не буде такого. Будь-хто з великих іноземних гравців, якщо захоче купити землю, прийде до того ж фермера, якщо в нього буде бажання продати. Ніхто з правильних гравців не провокуватиме конфлікти. Це очевидна річ. Завжди в світі так було: і з обмеженими ринками, і з максимально ліберальними. Немає ринків, де все викуплено іноземцями. Їх просто не існує. Є ринок, де в першу чергу господарює власник, місцевий житель. І буде багато речей у законодавстві, пов’язаних із тим, щоб цю ситуацію зберегти. 

Питання №2 – це хвилювання з приводу доступу на ринок фермерів, яких зараз десятки тисяч. Це умовні господарства, які обробляють сотні гектарів землі. Якщо дивитися на всіх гравців агроринку, то ніхто враз не викупить усі землі, які наразі обробляє. У більшості агрокомпаній немає ні бажання, ні фінансової можливості це зробити. Така тенденція збігається з настроями в суспільстві щодо «продати землю». Середні й великі, безумовно, мають спрощений доступ до фінансування, бо є кредитна історія, юристи, фінансисти.

У малих проблема з тим, що дуже часто в них немає кредитної історії, вони нецікаві банкам. А це десятки тисяч фермерів. От на них і буде сконцентрована особлива увага уряду та парламенту. Паралельно із законом про обіг земель, готується (ми ще його обговорюємо тільки на початковому етапі, але він зайде одночасно або й раніше на обговорення у суспільство) законопроект про фінансові інструменти на покупку землі саме для дрібних агровиробників та фермерів. Ці механізми будуть зрозумілими, чіткими та простими. Це не буде 30 сторінок тексту з 10 ускладнюючими речами.

Читати за темою: Чого чекає агробізнес від Зеленського — результати опитування

Крім того, частина держпідтримки з бюджету (а це мільярди гривень) з нового року підуть на забезпечення різних фінансових інструментів, спрямованих на викуп землі, насамперед, невеликими господарствами. Це вже погоджено з Мінекономіки.

AgroPolit.com: Тобто вся держпідтримка 2020 року піде на кредитування фермерів для викупу землі?

Микола Сольський: Левова частка. Я не можу зараз назвати, скільки це буде – 100%, чи 90%, чи 60%, але значна частина держпідтримки піде на кредитування покупки землі для дрібних агровиробників та фермерів. 

AgroPolit.com: Як бути з агрокомпаніями, які зареєстровані за кордоном у межах земреформи? 

Микола Сольський: Є багато компаній в Україні, які мають іноземних власників. Якщо ми говоримо про нерезидентів з офшорною реєстрацією, то вони мають у більшості своїй власників, котрі є нашими ж громадяни. Вони дуже легко перереєстровуються. І є реальні випадки інвесторів і на рівні фондів, і звичайних іноземців, які вивчили мову, живуть тут по 10-15 років, я таких особисто знаю. Я певен, що багато хто з ринку назве таких сусідів, знайомих німців, голландців, поляків, які займаються сільським господарством. Вони вже є орендарями, оформляють договори емфітевзису, дуже часто не тому, що хочуть викупити українську землю, а через те, що селяни самі приходять до них, як до орендарів, котрим потрібні гроші, й просять викупити у них цю землю. Тобто ринок де-факто вже існує.

AgroPolit.com: А як бути з ризиком, що українські компанії стануть «закускою» для транснаціональних корпорацій?

Микола Сольський: Це неможливо через мільйон факторів. Ані практично, ані технічно. 

AgroPolit.com: Які запобіжники в законопроекті унеможливлюють фінансові спекуляції довкола землі після відкриття ринку?

Микола Сольський: Зараз вони обговорюються, йдеться про податок за перепродаж. Його розмір – тема дискусійна. Розмір залежить від того, який буде розмір податку за першої купівлі-продажу землі. Він має бути суттєво більшим, наприклад, у 2, 5, 10 разів.

AgroPolit.com: Чи є вже розуміння, що буде з договорами емфітевзису після відкриття ринку землі?

Микола Сольський: Моя особиста позиція: що більше в людей і ринку інструментів, то краще. Емфітевзис – договір, який придуманий не нами, діє енну кількість століть, чи й тисячоліть. Він діяв у різних формах і галузях законодавства. Крім емфітевзису є багато інших речей, яких поки не має Україна, та які, напевно, з часом з'являться. Ми не можемо обмежувати можливості для ринку – це перший момент. Другий – не можна ліквідовувати те, що вже було раніше укладено. Це був би неправильний посил для ринку.

AgroPolit.com: Які механізми продажу землі передбачаються у законопроекті? 

Микола Сольський: Ми даємо можливість це вирішувати власникам паїв та ринку. 

Є пайова земля – регулюється цивільно правовими угодами і т.д. Державна земля: позиція комітету однозначна – повноваження від Держгеокадастру з розпорядження землями, які поза межами населених пунктів, повинні відійти місцевим громадам. Умовно є село, в якого 3 тис. гектарів і 200 га земель запасу. Сільрада чи громада ОТГ сама вирішує, що зробити з 200 га землі: продати, здати в оренду, розбити на лоти (частину продає, частину здає в оренду). Але це має робитися у публічній сфері через майданчик ProZorro.

Читати за темою: Вісім мораторіїв на здоровий глузд і один на землю в Україні

AgroPolit.com: А як продавати приватні паї?

Микола Сольський: Абсолютна більшість паїв у країні здані в оренду. В більшості цих договорів встановлено переважне право викупу для того, хто обробляє цю землю. Це означає, якщо ви пайовик і хочете продати, то ви, першочергово, маєте запропонувати землю фермерові-орендарю чи тому підприємству-орендарю, яке обробляє вашу землю…

AgroPolit.com: Ви ж розумієте, що коли відкриється ринок, з’явиться багато покупців. Який механізм продажу паїв пропонується після закінчення оренди?

Микола Сольський: Ми дамо ринку ці механізми у законопроекті згодом. Щодо чого я особисто проти: я не бачу змісту в якихось нових державних органах, які матимуть можливості регулювання цієї процедури, можливості виключного викупу, не ринкового тощо.

AgroPolit.com: Це ви про Земельний банк?

Микола Сольський: Серед іншого. Ринок матиме інструменти. І люди у більшості своїй з цим розберуться. 

AgroPolit.com: Земельний банк буде?

Микола Сольський: Питання створення Земельного банку не обговорюється.

AgroPolit.com: А створення якоїсь організації, яка могла б викуповувати цю землю у людей?

Микола Сольський: Дивіться, ОТГ і сільради стають важливим гравцем у цій земельній реформі. В обох законопроектах територіальна громада може викуповувати цю землю у людей.

Читати за темою: Все про сільськогосподарські кооперативи

Якщо ви як пайовик не хочете продати мені як фермерові чи колезі, то ви спокійно можете продати це ОТГ.

AgroPolit.com: А якщо я не хочу продати ОТГ?

Микола Сольський: Продайте комусь іще.

AgroPolit.com: Який вигляд тоді матиме ринок покупок за запуску такого ринку?

Микола Сольський: Насамперед, будуть викуповувати землю підприємці та фермери, які вже працюють на цій землі. Іноземні інвестори, як варіант, тільки за бажанням власників підприємств можуть бути співзасновниками вже наявних підприємств, які купують землю.

AgroPolit.com: Тоді варто очікувати, що в 2020 році на українському агроринку відбудеться ціла плеяда злиття чи поглинань? 

Микола Сольський: Ця тенденція буде, але я не бачу її загрозливою і критичною. По-перше, це й так відбувається. Але не у великих масштабах. Динаміка буде зрозумілою. От ви заснували 10 років назад підприємство, витратили 10 років життя на це підприємство й на цю землю. Якщо ви завтра хочете мати партнера-іноземця – це ваше право. Ви повинні дотримуватися українського законодавства, договори з якими ви уклали, і разом працювати. Не хочете – інвестуйте самі.

Крім того, моделі ринку землі у світі завжди обговорюються та корегуються. Яскравий приклад ринок Бразилії: коли він був абсолютно ліберальним, тоді була пролобійована історія обмежити іноземців, дозволивши продавати тільки в ринок, громадянам Бразилії. Це дуже суттєво понизило ціни на землю. Зараз обговорюється сценарій назад повернути попередні правила.

Читати за темою: Вікторія Кіпріянова: Практичні рекомендації юриста для орендарів та орендодавців

Будь-які ринки землі в світі – це не річ, яка приймається один раз і ніколи не змінюються. Це теж слід розуміти. Будуть корегування з часом, але які – невідомо. Зараз же ми взагалі живемо у ситуації з викривленим ринком.

AgroPolit.com: Інвестфонди та пенсійні фонди зможуть жити в такій моделі ринку, до нас приходити зі своїми капіталами?

Микола Сольський: Якщо вони зараз стануть співзасновниками українських підприємств – так.

AgroPolit.com: Коли ви плануєте подати чернетку земельного закону для громадськості та парламенту?

Микола Сольський: Я думаю до кінця цього місяця подамо земельний законопроект в Раду. Ми намагаємося рухатись швидко і якісно, щодня над цим працюємо. 

AgroPolit.com: Якою бачите подальшу долю українських агрохолдингів після земельної реформи?

Микола Сольський: Слухайте, я не бачу жодних загроз ні для маленьких, ні для великих гравців. Тільки перспективи розвитку – абсолютно. Все що їм треба – це прозорі, зрозумілі правила гри та гарантія цих правил.

AgroPolit.com: Вони залишаться?

Микола Сольський: Думаю, що так. Але це ж залежить не від нас, а від ринку. Аналогічне питання ви можете поставити в Бразилії: залишаться великі агрохолдинги чи ні? Це залежить від багатьох факторів: від ціни на кукурудзу, сою, від рівня технічного розвитку самих компаній, ефективності виробництва тощо.

AgroPolit.com: Ваш прогноз, скільки земель в середньому може бути виставлено на продаж після відкриття ринку землі в Україні з середини 2020 року, як це анонсував Гончарук?

 Микола Сольський: Є декілька моделей, як це буде. На мій погляд, після відкриття ринку на продаж вийде близько 10% пайових земель, але не більше. Чому це більше, ніж щорічні 3% у Молдові? Є відкладений попит на нормальну купівлю/продаж землі. Є відкладені проекти в садівництві, зрошенні й так далі.  

AgroPolit.com: Як зробити, щоб ціна для українця, який хоче продати свою землю, була адекватною, наприклад, як у Голландії – 70 тис. доларів за 1 га?

Микола Сольський: Ми хочемо ринкову ціну. Коли кажете про приклад Голландії, а в мене питання, а чому ви не берете приклад Аргентини, Канади чи Америки, Португалії, Румунії і Польщі? Не можна брати в розрахунок поливні землі, на яких традиційно вирощуються культури (овочі, тюльпани), там інша економіка ціни. Не тільки в нас гектар землі не коштує $70 тис., а й у 90% розвинутих країн.

AgroPolit.com: Тобто відправна точка вартості українських земель – це нормативна грошова оцінка?

Микола Сольський: Я думаю, що після відкриття весь ринок орієнтуватиметься приблизно на нормативну грошову оцінку. І це особисто мій прогноз, який може справдитися, а може не справдитися. Плюс 10-15 % до НГО. В останні роки сформувалася така практика: громадяни, які продавали, орієнтувались на НГО, бо ця ціна хоч десь записана. Ринок вона теж влаштовувала. 

Читати за темою: Наталія Буткова-Вітвіцька: Кредитування — сходинка на новий рівень агросектора

AgroPolit.com: Що буде з державними землями: їх передадуть лише ОТГ чи усім сільрадам?

Микола Сольський: Моя позиція: державні землі с/г призначення за межами населених пунктів слід передати ОТГ і сільрадам якнайшвидше. В такому форматі запропонуємо законопроект до Верховної Ради.

AgroPolit.com: Інакше кажучи, до земельного ринку вони мають бути передані?

Микола Сольський: Так, поки є дискусія. Певним чином щодо того, чи сільрадам передати, чи не передавати, щоби стимулювати утворення ОТГ. Я думаю, що є інші стимули для реорганізації в ОТГ. 

AgroPolit.com: Яке місце земельних електронних аукціонів у новій моделі ринку України? 

Микола Сольський: Це один з інструментів продажу землі. Коли ми говоримо про державні землі й землі сільрад та ОТГ – пропонується обов’язкова процедура. Для власників паїв – один із варіантів.

AgroPolit.com: Що буде з оподаткуванням аграріїв на четвертій групі та земельним податком?

Микола Сольський: Є три види податків, які в більшості сіл України сплачують фермери й підприємці, котрі займаються сільським господарством. Одні – на четвертій групі + ПДФО, інші платять просто земельний податок. Із цих трьох податків два залишаються на місцях і четверта група. ПДФО структурується між різними бюджетами країни (обласний, районний тощо).

Читати за темою: Тут і там: агродотації в Україні та світі

Четверта група сплачує в середньому $10-12 по країні на 1 гектар. У всіх сільрадах цих грошей не вистачає і вони бігають по вертикалі за дотаціями, субвенціями… Земельний податок взагалі смішний, що породжує цілу історію з тіньовим ринком зерна. Моя особиста позиція: ми повинні змінити цю ситуацію і збільшити податки, які наразі йдуть у місцеві бюджети. Адже щороку ми й так постійно платимо дуже багато на підтримку різних речей у селі, починаючи від футбольних команд, майданчиків, і закінчуючи іншими потребами. Тому це треба вивести в зрозумілу прозору історію.

AgroPolit.com: Ви порахували можливий економічний ефект від тієї ж земельної реформи? 

Микола Сольський: Його важко порахувати в конкретних цифрах, бо він поширюється на інші галузі (наприклад, на інфраструктуру) в геометричній прогресії. Це прогресія зростання для економіки в рази. 

AgroPolit.com: Які ще гарячі аграрні питання зараз на рівні законопроектів вирішує і подасть найближчим часом у парламент агрокомітет?

Микола Сольський: Їх кілька. Думаю, що ми встигнемо винести на розгляд Ради разом із земельною реформою до кінця жовтня. За ними немає дискусій.

Перше – ліцензування пального: проситимемо Раду, щоб як мінімум для четвертої групи відмінити норму, пов’язану з ліцензуванням зберігання пального.

Читати за темою: Ринок землі: смерть села чи крок у Європу?

Друге – за соєвими правками щодо виплати експортного ПДВ. Наразі більшість членів комітету виступають за вирівнювання ситуацію із поверненням експортного ПДВ виробникам зернових культур. Одна з основних робочих ідей – експортне ПДВ мають право відшкодовувати ті, хто вирощують зерно, ріпак, сою, і це правило має бути єдиним для виробників, трейдерів і переробників. 

AgroPolit.com: Тоді слід скасувати соєво-ріпакові правки, які уже підписав Порошенко.

Микола Сольський: Обговорюється два варіанти: або ж скасування цих правок, або відтермінування їхнього введення, щоб було більше часу розібратись у цьому.

AgroPolit.com: Для частини вони уже ніби діють.

Микола Сольський: Я розумію, що це гаряча норма, що почався сезон. Буквально 2-3 тижні й буде пропозиція для ринку.

AgroPolit.com: Що з дерегуляцією у сфері земельних відносин?

Микола Сольський: Тут також багато готується змін. Є ідеї, пов’язані зі спрощенням процедур у Держгеокадастрі. Наприклад, як технічно спростити процедуру підписання договорів оренди й автоматичного продовження строків оренди. Така норма є, але на практиці дуже багато нюансів. Багато питань з відміною обмежень із ввезення гербіцидів до України, зокрема проб, для їхніх досліджень і ще багато іншого. Обговорюється питання прийняття Україною іноземних реєстрів щодо гербіцидів. Такий підхід розглядається і до реєстрів насіння, саджанців. Якщо воно зареєстроване в зрозумілих країнах, то не треба ускладнювати процедуру в Україні.

AgroPolit.com: Держгеокадастр ліквідують?

Микола Сольський: Йому залишать функції, пов’язані з веденням кадастру. Додатково поставлять завдання із веденням геопросторових даних. Законопроект із цими нормами уже готують. 

© Наталія Білоусова, головний редактор AgroPolit.com