18 травня Верховна Рада на пленарному засіданні ухвалила у другому читанні законопроєкт № 2195 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо продажу земельних ділянок державної та комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) через електронні аукціони». Про його плюси та мінуси, диджиталізацію процесу продажу прав на ділянку, чи всі громади зможуть долучитись до такого процесу, та який вплив законопроєкт має на фермерів Kurkul.com розповідав юрист юридичної фірми Kosovan Legal Group, Валентин Бичек.

Читати за темою: Закон про передачу землі «на місця» — що змінює земельна децентралізація

Прийнятий законопроєкт № 2195 однозначно є позитивним, оскільки він зумовлює запровадження принципово нових підходів до питання продажу земельних ділянок та прав на них. А саме законопроєктом запроваджується обов’язковий продаж земель державної та комунальної власності виключно на електронних торгах, що однозначно знизить рівень корупції при продажі земельних ділянок державної та комунальної власності.

Ключові нововведення законопроєкту

Крім цього, основними позитивними моментами законопроєкту № 2195 є:

• обмеження площі земельної ділянки державної та комунальної власності, котрі продаються на земельних торгах, не більше 20 га, що надасть можливість купувати землю і малим фермерським господарствам;

• встановлення стартової вартості земель державної та комунальної власності або прав на них, а саме для продажу земель — не менше за експертну грошову оцінку землі; для розміру річної орендної плати — не менше, ніж розмір орендної плати, встановлений Податковим кодексом України, а для земель сільськогосподарського призначення — не менше 7% від нормативної грошової оцінки; для продажу прав емфітевзису, суперфіцію — не менше вартості права, визначеної шляхом експертної грошової оцінки;

• збільшення розміру гарантійних внесків для учасників торгів від 30% початкової вартості лоту (землі), що надасть додаткову можливість підтвердити платоспроможність учасників таких торгів;

• продаж землі та прав на неї окремими лотами, що зменшить ризик зловживання при проведенні земельних торгів.

Читати також: Ринок землі на низькому старті: основні тези курсу Земельні котики

Як будуть відбуватись земельні торги

На сьогодні аукціони з продажу прав на земельні ділянки мають вигляд застарілих торгів, де передбачається фізичне прибуття людей до приміщення з метою участі в аукціоні, підняття табличок зі ставками та іншими подібними діями, які, очевидно, не відповідають сучасним реаліям.

Законопроєкт № 2195 пропонує нам перехід до виключно електронної форми проведення земельних торгів щодо прав на землі державної та комунальної власності через мережу інтернет, що зробить процес продажу більш прозорим та знизить ризики корупційної складової.

Законопроєкт передбачає повну диджиталізацію процесу земельних торгів. Оголошення земельних торгів, їх проведення та визначення результатів таких торгів буде проводитися через мережу інтернет, що надасть кожному охочому, який може набувати право власності чи користування землею, взяти участь у земельних торгах.

Окрім обов’язковості продажу земельних ділянок державної та комунальної власності або прав на них обов’язково через електронні аукціони в електронній торговій системі, законопроєкт передбачає: 

• обов’язкове укладання договору організатора земельних торгів з оператором електронного майданчика (винагорода, сплата чи повернення коштів буде визначатись КМУ); 

• скасування права організатора земельних торгів визначати перелік земельних ділянок державної чи комунальної власності та/або прав на них, які виставляються на земельні торги окремими лотами; 

• проведення земельних торгів, що здійснюється за рішенням організатора земельних торгів; 

• рішення обов’язково передбачає стартову ціну лоту, строк, уповноважену особу на укладання відповідного договору та інші умови користування земельною ділянкою; 

• зміна розміру реєстраційного (буде встановлюватись КМУ) та гарантійного внеску (не може становити менше ніж 30% стартової ціни продажу земельної ділянки або стартового розміру річної плати за користування земельною ділянкою (у разі продажу прав на земельну ділянку (оренди, суперфіцію, емфітевзису));

• один лот складається виключно з однієї земельної ділянки або прав на неї;

Читати ще: Анатолій Косован: Оренда невитребуваних паїв за новим законодавством

• встановлюється обов’язок ради (організатору) земельних торгів після проведення торгів публікувати в електронній торговій системі підписаний протокол про результати торгів, договір купівлі-продажу земельної ділянки, або прав на неї та відомості про здійснення переможцем торгів оплати за придбаний лот.

Детінізація продажу земельних ділянок

Оскільки весь процес земельних торгів щодо продажу земель державної та комунальної власності та прав на них, від призначення до підписання протоколу торгів буде опублікований в електронній торговій системі, — виникає можливість перевіряти та контролювати законність земельних торгів.

Вплив голів громад на рішення про продаж права на ділянку

Законопроєктом не передбачено будь-яких механізмів, котрі надавали б голові громади впливати на рішення про продаж земельної ділянки. Тому саме громада буде вирішувати кому продавати землю чи право користування нею.

Але навіть при продажу землі та прав на неї через електронні земельні торги є певні технічні можливості саботувати проведення таких торгів або навіть обійти алгоритми самої системи. Проте, не дивлячись на це, прийняття законопроєкту № 2195 є дієвим кроком на шляху подолання корупції.

Усе що необхідно мати територіальним громадам, щоб здійснити продаж землі або прав на неї — це мати доступ до мережі інтернет та договір з оператором електронного майданчика, який підключений до електронної торгової системи. Наразі кожна людина має доступ до мережі інтернет, тому проблем з технічними можливостями територіальних громад не повинно виникнути.

Як прийняття законопроєкту вплине на фермерів

Законопроєктом передбачено, що суб’єкт переважного права має пріоритет на придбання земельної ділянки у власність у разі її продажу, за умови того, що він сплачує ціну, за якою продається така земельна ділянка. А в разі продажу через електронний аукціон — за умови, що він виконав вимоги до учасника земельних торгів та погоджується на сплату рівної цінової пропозиції, що є найбільшою із запропонованих учасниками аукціону. При цьому, законопроєктом покладено на організатора земельних торгів письмово повідомляти не пізніше ніж за 30 днів до проведення торгів, суб’єктів переважного права на купівлі землі, яка відчужується.

Читати також: Валентин Бичек: Успадкування підприємства у разі смерті власника агробізнесу через COVІD-19

Фермер, котрий має намір взяти участь у земельних торгах, повинен:

• зареєструватися в електронній торговій системі;

• подати через особистий кабінет електронної торгової системи заяву про участь в земельних торгах, завірену електронним підписом;

• надати засвідчені електронним підписом реєстраційні документи для юридичної особи та фізичної особи-підприємця — витяг з реєстру про державну реєстрацію, як суб’єкта господарювання; для фізичних осіб — довідку про присвоєння реєстраційного номера облікової картки платника податків;

• надати докази сплати реєстраційного та гарантійного внесків (копії розрахункових документів, виписки з рахунків, тощо);

• представникам необхідно надати документи, що посвідчують їх особу та повноваження;

• якщо земельні торги проводяться щодо земельної ділянки сільськогосподарського призначення, особа, яка бажає взяти участь у таких торгах, додатково подає документи, що підтверджують її відповідність вимогам статті 130 Земельного кодексу України. Перелік таких документів встановлює КМУ.

Надалі оператор електронного майданчика інформує особу, яка бажає взяти участь у земельних торгах, про зарахування на банківські рахунки оператора електронного майданчика гарантійного і реєстраційного внесків та отримання такою особою статусу учасника земельних торгів в порядку і строки, встановлені КМУ.

Нагадуємо, що навчитись будувати стратегію активної чи пасивної поведінки після відкриття ринку землі, покроково готувати «безпечні» угоди з купівлі-продажу земельних ділянок, тощо, можна у рамках курсу «Володар Земель». Приєднуйтесь до лав земельного ордену! 

© Анастасія Герасименко, Kurkul.com, 2021 р.