Минулого року 1 липня в Україні відкрився ринок землі. За підсумками його роботи було укладено понад 100 тис. договорів. Не важко порахувати, що кожні 5 хв в Україні хтось купував земельну ділянку. Попри війну продаж землі продовжив працювати. Тож в сьогоднішньому матеріалі аналізуємо підсумки року роботи земельного ринку.

---

Хронологія роботи ринку землі

Перший місяць роботи ринку землі — липень

За перший місяць роботи було здійснено 2 901 земельну операцію, щодо 5 324,2 га. Лідерами за здійсненням земельних операцій стали: 

• Київщина (411);
• Полтавщина (331);
• Вінниччина (214).

За площами землі, щодо яких зафіксовано правочини лідирували:

• Полтавська обл. — 739,6 га;
• Харківська обл. — 592,6 га;
• Кіровоградська обл. — 515,6 га.

Згідно з операціями купівлі продажу с/г землі на кінець місяця, середня ціна ділянок, які знаходяться у власності/оренді, становила 27 628 грн/га.

Серпень — ріст кількості угод утричі

З 1 до 31 серпня в Україні зареєстровано 8 116 земельні угоди щодо 24 083 га земель. Тобто в порівнянні з попереднім місяцем динаміка укладання угод зросла у 2,7 раза.

«Тепер щодня реєструється у середньому по 200 угод. Середній розмір земельної ділянки — приблизно 2 га, що відповідає середньому розміру земельного паю в Україні», — повідомляв заступник міністра Тарас Дзьоба.

Лідери за укладенням правочинів залишались незмінними — Київщина (1366), Полтавщина (1100) та в порівнянні з минулим місяцем Вінниччину замінила Сумщина (969).  А от найменше угод уклали на Луганщині — всього 52.

Читайте також: Жнива ранніх зернових: які нові правила диктує війна в Україні

За площами землі, щодо яких зафіксовано правочини, лідери не змінились:

• Полтавська обл. — 2 768,2 га;
• Харківська обл. — 2 666,6 га;
• Кіровоградська обл. — 2 158,6 га.

Саме в серпні Укргазбанк видав перший кредит на купівлю сільгоспземель і після цього решта банків почали видавати позики в цьому напрямку. Першим позичальником став досвідчений фермер з Кіровоградщини, який позичив кошти на купівлю 28 га землі.

Цікаво, що за оцінками фахівців, навіть таке зростання статистики купівлі-продажу землі вважалось млявим. Зокрема,  купувати землю, фермерів стримували 3 чинники: 

1. Власники паїв не поспішали продавати їх, бо розуміли, що земля дорожчатиме. 
2. У фермерів недостатньо вільних коштів. 
3. Процес могли б прискорити дешеві доступні кредити для аграріїв (від 5 до 10% річних), але наразі їх немає.

Щодо цін, то за місяць вони майже не змінились. На кінець серпня було зафіксовано середню вартість у 27,21 тис. грн за гектар.

Також для покращення роботи ринку землі Мінгаро запустило роботу Земельного штабу. Туди увійшли представники депутатського корпусу, Держгеокадастру, Нотаріальної палати України, Незалежної асоціації банків України, а також низки інших профільних асоціацій. 

Ціни на землю підвищились до 35 тис./га — вересень

У вересні було украдено 12 683 земельні угоди, а всього за 3 місяці роботи вільного ринку землі —  23 700. Станом на 30 вересня лідерами за кількість здійснених операцій стала Київщина — 1 997, Полтавщина (1 984) та Хмельниччина (1 936).

Площа земель, щодо яких здійснено операції, становить 58 503,85 га. За площами землі, щодо яких зафіксовано правочини, лідирує Кіровоградщина — 9 071 га.

Ціна на землю зросла в середньому на 7 тис. грн/га до 34 245 грн/га.

Читайте також: Земельні відносини під час війни: що потрібно знати фермеру

Однією з пересторог відкриття ринку землі був сплеск випадків земельного рейдерства. Але його, на щастя не відбулось. 

«Ми всі чекали запуску ринку землі, але водночас у нас були неабиякі побоювання щодо цього. Ми не виключали можливості збільшення надходження кількості скарг протягом, але цього не сталося. Статистика щодо оскарження рішень про реєстрацію прав на об’єкти нерухомого майна, свідчить, що кількість скарг після відкриття ринку землі не збільшилась», — повідомив керівник Офісу протидії рейдерству Віктор Дубовик.

Також уряд затвердив вимоги щодо підготовки до проведення торгів з продажу земельних ділянок та набуття прав користування ними (оренди, суперфіцію, емфітевзису). І 29 вересня стартували торги на електронному майданчику «Прозорро.Продажі».

Жовтень — відбувся перший аукціон з оренди комунальної землі

За жовтень було укладено 11 119 угод. Найбільше продали землі на Харківщині (1 383 угоди), Сумщині (1 192 угоди) та Полтавщині (1 033 угоди).

Середньозважена ціна за 1 га сільгоспземлі за жовтень склала 33 600 грн, що на 645 грн дешевше, ніж місяцем раніше. Цікаво, що середня вартість 1 га паю на Львівщині на 20% вища від середнього показника по Україні та становить 61,6 тис. грн. А от на Чернігівщині побили антирекорд і продали земельну ділянку у 2 га за 630 грн.

Також експерти підрахували, що вартість укладання угоди купівлі-продажу земельної ділянки паю складає приблизно 10 тис. грн. І цей фактор також стримував фермерів купувати землю.

У жовтні відбувся перший аукціон з оренди комунальної землі сільськогосподарського призначення в Прозорро.Продажі. Земельну ділянку площею 2,1 га виставила на аукціон Тавричанська сільська рада (Каховський р-н, Херсонська обл.). Загалом за місяць в цій системі було здійснено 306 земельних аукціонів.

Листопад — охочих купити землю у 2,5 раза більше, ніж охочих продати

Загалом від старту ринку землі було здійснено 20 633 операцій купівлі-продажу ділянок для товарного с/г виробництва (паї) загальною площею 74 866 га. 

Середній розмір проданої ділянки — 3,7 га, що аналогічно до показника у жовтні. Середня вартість землі також не змінилась. Як бачимо, темпи купівлі ділянок знизились та попит в рази перевищував пропозицію.

«Ринок землі відкрився 1 липня і на сьогодні знаходиться в пасивному стані. Зараз попри всі обмеження, охочих купити землю у 2,5 раза більше, ніж охочих продати. Наразі укладено понад 48 тис. угод в рамках ринку землі», — зазначив перший заступник міністра аграрної політики та продовольства України Тарас Висоцький.

На початку листопада затвердили нову методику нормативної грошової оцінки земельних ділянок. Зокрема, вартість землі стала визначатись так: площа земельної ділянки, що підлягає оцінці, множиться на чітко визначений норматив капіталізованого рентного доходу (наприклад, для земель с/г призначення це 27,5 тис. грн/га) та п'ять коефіцієнтів, які залежать від розташування, призначення та якості земельного активу.

Також у Дія.Бізнес з’явився розділ «Земельна реформа», де зібрана вся актуальна інформація про можливості в земельній сфері. А на Публічній кадастровій карті з’явився новий інформаційний шар «Інформація щодо розпаювання земель», що містить дані про окремі колективні сільськогосподарські підприємства.

Грудень — у Prozorro.Продажі було оголошено 1 542 аукціони

Кількість операцій зросла до 27 256, а загальна площа проданих паїв — 99 323 га. З моменту запуску ринку землі в Україні середньозважена ціна 1 га земель для товарного с/г виробництва становить 33 135 грн. Незмінними залишились максимальна ціна об'єкта купівлі-продажу — 5 035 000 грн у  Львівській обл. А максимальний розмір ділянки за весь період змінився — у Харківській обл. була продана ділянка розміром 67,05 га.

Було визначено, що найактивнішою за обігом ринку земель, була Харківська область.

Тим часом все актуальнішою ставала купівля землі через аукціони. Так у Prozorro.Продажі було оголошено 1 542 аукціони. Для передачі в оренду чи відчуження виставлено 8 тис. га земельних ділянок в різних регіонах України загальною вартістю 570 млн грн.

«ТОП-5 регіонів за стартовою вартістю таких лотів — Одеська, Хмельницька, Кіровоградська, Львівська, Київська обл. Вартість лотів із продажу — 645 млн грн, вони охоплюють площу в 1006 га. Тут серед лідерів за стартовою вартістю лотів — Львівщина, Київщина, Закарпаття, Одещина, Харківщина», — йдеться у повідомленні Мінагрополітики.

Січень — введення мінімального податкового забов’язання

З моменту запуску ринку землі в Україні середньозважена ціна 1 га земель для товарного с/г виробництва становить 33 021 грн. За цей період було здійснено 31 232 операцій купівлі-продажу земельних ділянок для товарного с/г виробництва (паї) загальною площею 112 856 га.

Незмінними залишились максимальна ціна об'єкта купівлі-продажу — 5 035 000 грн у Львівській обл., а максимальний розмір ділянки у Харківській обл. — 67,05 га.

З початку 2022 р. почало діяти мінімальне податкове зобов’язання для власників сільськогосподарських ділянок. 

«З кожного гектару землі треба сплатити певну суму обов’язкових податків, і вона не може бути меншою від встановленого державою МПЗ — орієнтовно 1,5-2 тис. грн (залежно від розміру НГО). Якщо ж сільськогосподарські землі знаходяться у межах населених пунктів, у дачних та садових кооперативах — за них не сплачується МПЗ», — розповіла головна редакторка сайту Agropolit.com Наталія Білоусова.

Проте перша сплата мінімального податкового зобов’язання має відбутись за результатами 2022 р. у лютому 2023 р.

Також з 1 січня 2022 р. набрав чинності законопроєкт 5600, який скасовує оподаткування (5% та 1,5% від експертної вартості землі) при здійсненні першої купівлі-продажу земельної ділянки. 

Лютий — найдорожчі землі на Сході України

До 21 лютого в Україні здійснено 37 352 операцій купівлі-продажу паїв загальною площею 134 074 га. Середньозважена ціна 1 га земель становила 33 078 грн.

Щодо пересторог і попереджень про війну, то вони не впливали на роботу ринку землі.

«Найвищі ціни на товарну землю фіксуються у регіонах, де розмір ділянок найбільший. Це, зокрема, області на Сході України», — розповіли у Мінагро. 

У лютому в «Прозорро.Продажі» ціна на оренду землі розпочинається від 5 тис. грн і сягнула більші ніж 15 тис. грн за 1 га.

Ринок землі під час війни: укладено понад 60 тис. угод

З 24 лютого по 19 травня Держгеокадастр не оновлював дані по купівлі-продажу земельних ділянок. Про це свідчать аналітичні дані оновленої онлайн-мапи операцій купівлі-продажу земель України, яку запустили AgroPolit.com спільно з Zemelka.ua за підтримки нової земельної агенції Volodar.

Навіть у період воєнних дій робота ринку землі не припинялась. Відтак станом на 26 червня укладено 105 173 угоди в рамках ринку землі. Тобто за період війни укладено понад 60 тис. угод.

Найбільше угод на звітну дату зафіксовано на:

• Харківщині — 10 400;
• Полтавщині — 7 704;
• Сумщині — 7 615;
• Вінниччині — 7 690;
• Київщині — 7 353.

Не припинили проводити земельні аукціони у системі «Prozorro.Продажі». З 24 лютого оголошено 257 нових земельних аукціонів зі стартовою вартістю у 300 млн грн. 

Щодо цін, то згідно з даними Держгеокадастру середня вартість 1 га землі становить 37 819 грн. Якщо порівняти з липнем 2021 р., то за рік ціна зросла майже на 10 тис. грн. Хоча напередодні війни у деяких регіонах країни земельні ділянки значно подешевшали. Ймовірно, що після завершення бойових дій їх вартість теж буде заниженою.

В цей період відбулось чимало законодавчих змін. Так, Президент України, задля підтримки бізнесу, скасував низку податків на період воєнного стану і мінімум на рік після його завершення. Передбачається звільнення від сплати податків на землю та орендної плати за землю комунальної та державної власності на всіх територіях, де ведуться бойові дії. Також розглядається законопроєкт, який передбачає скасування плати податку за землю Захисникам України.

Про процедурні зміни в питаннях регулювання земельних відносин на час дії воєнного стану ми писали раніше.

Тож, скептики та песимісти можуть й далі шукати зраду, але, як бачимо, ринок землі працює. І найкращою перевіркою  цьому стала війна: нічого не зламалось, люди купують-продають землю, статистика зростає. Так за рік роботи укладено понад 100 тис. угод в рамках ринку землі. І на диво серед лідерів продажу території Сходу та Центру країни. Але все ж найвищу ціну демонструє Захід України.

Щодо вартості землі, то попри прогнози в $2-3 тис. наразі ціна все ж на рівні $1 тис./га. Чи справедлива ця ціна? Тут вирішує кожен продавець. А якщо умови чи ціна не підходять — не продавайте землю.

© Юлія Маковей, Kurkul.com, 2022 р.