Верховна Рада України 05.12.2019 прийняла Закон України № 340-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», який в народі отримав назву «антирейдерський закон». Цим Законом запроваджуються зміни до низки законодавчих актів, у тому числі і до Земельного кодексу України, а також до Закону України «Про оренду землі». Відповідно до нововведень, суттєві зміни будуть стосуватися процедури поновлення договорів оренди землі.

Наразі поновлення договорів оренди земельних ділянок регулюються ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», якою передбачено дві процедури:

1. Переважне право на поновлення договору, якщо орендар не пізніше одного місяця до закінчення строку дії договору, якщо інше не передбачено договором, звертається до орендодавця з листом-повідомленням про намір поновити строк дії такого договору. До листа-повідомлення додається проект додаткової угоди, і сторони між собою узгоджують всі істотні умови договору оренди земельної ділянки на майбутнє (ч. ч. 1-5 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі»).
2. У випадку, якщо орендар, котрий належно виконував умови договору оренди, після спливу строку дії такого договору продовжує користуватися земельною ділянкою, сплачувати за таке користування орендну плату, а орендодавець, у свою чергу, впродовж місяця не висловив своїх письмових заперечень щодо такого землекористування після спливу строку договору, то договір оренди вважається автоматично поновленим на тих же умовах і той самий строк, які були вказані у договорі оренди (ч. ч. 6-8 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі»).

Після внесення змін до ЗУ «Про оренду землі» та Земельного кодексу України, які вступлять у силу 15.07.2020 р., істотно зміниться процедура поновлення договорів оренди земельних ділянок.

Стаття 126-1 ЗК України буде регулювати питання поновлення ряду цивільно-правових договорів, у тому числі договорів оренди земельних ділянок. У договорі оренди земельної ділянки сторони можуть додатково передбачити умову поновлення такого договору. У разі, якщо сторони передбачили у своєму договорі умову поновлення договору оренди і не мають заперечень одна до одної, то таке поновлення відбувається автоматично, тобто державна реєстрація речового права (права оренди) продовжується на той самий строк.

Однак, вказані правила не стосуються договорів оренди земельних ділянок державної чи комунальної власності, крім випадків, коли на такій ділянці знаходиться майно Орендаря.

У свою чергу, ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» зазнала суттєвих змін, і вказаною нормою буде регулюватися переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк. Після 15.07.2020 процедура переважного права на поновлення договору, яка наразі прописана у чинній редакції ч. ч. 1-5 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», залишається майже без змін, проте законодавець прибрав процедуру так званого автоматичного поновлення договору у новій редакції ст. 33 ЗУ «Про оренду землі».

До того ж у разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування. Це означає, що з 15.07.2020 поновлення договору оренди земельної ділянки державної чи комунальної власності, на якій не розташоване майно орендаря, можливе виключно за рішенням відповідного уповноваженого органу, наприклад, органу місцевого самоврядування чи обласної державної адміністрації.

Ця зміна може мати негативний наслідок для Орендарів, оскільки кожна нова пролонгація договору повинна бути виключно за рішенням уповноваженого органу. Виходячи з існуючої практики прийняття органами місцевого самоврядування схожих рішень, така процедура може зайняти досить тривалий час.

Аналізуючи вказані зміни, слід звернути увагу на перехідні положення «антирейдерського закону». Привертає увагу абзац 4 розділу ІХ Перехідних положень, яким передбачено наступне: «Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеного Закону, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення».

Залишається лише здогадуватися, що мав на увазі законодавець, коли зазначив про «правила, чинні на момент їх укладення». Якщо під словом «правила» розуміти «норми чинного законодавства», то можна дійти до висновку, що ті договори оренди, які були укладені до 15.07.2020, можуть автоматично поновлюватися відповідно до приписів ч. ч. 6-8 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі».

Водночас, щоб чинні договори оренди землі були приведені у відповідність до «нових правил» укладення та поновлення таких договорів, необхідно в них вносити відповідні зміни.

Дивлячись у майбутнє, можна зробити прогноз, що це питання буде дуже суперечним та стане предметом багатьох судових спорів. З упевненістю можна сказати, що проблематика питання та правозастосування нової процедури поновлення договорів оренди буде предметом розгляду Великої Палати Верховного Суду. Є надія, що судова гілка влади чітко дасть відповіді на всі дискусійні питання, а нові правила поновлення договорів оренди землі не будуть трактуватися двозначно.

© Віталій Петровський, 2020 р. Kurkul.com