Після 15 липня 2020 року в Україні зміняться правила оренди земель сільськогосподарського призначення: автоматичне поновлення договору має стати дійсно автоматичним. 

Відповідно до Закону України № 340-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», який в народі отримав назву «антирейдерський закон», буде розмежоване продовження договорів оренди землі та переважне право на укладення нового договору оренди землі орендарем. 

На практиці такі нововведення можуть мати багато підводних каменів у стосунках між орендарем, орендодавцем та органами реєстрації. 

Нині експерт у сфері земельних відносин та засновник сервісу Feodal.Оnline Андрій Дем’янович дав кілька корисних порад фермерам щодо комфортної роботи з пайовиками, правильного оформлення договорів оренди землі та збереження цілісності земельних активів господарства.

Лайфхак 1: зберігайте спокій, але готуйтеся до змін уже зараз

Нові правила поновлення договорів оренди поширюватимуться на договори оренди землі, укладені або змінені після того, як Закон № 340-IX повністю набере чинності. Тобто фактично з 16 липня 2020 року.

А от поновлення укладених раніше договорів оренди землі здійснюватиметься за правилами, чинними на момент їх укладення. 

Тож фермери-орендарі ще мають трохи часу підготуватись до змін і переглянути свої типові умови договорів оренди в частині їх поновлення.

Лайфхак 2: підкорегуйте договори оренди землі, поки є час

Андрій Дем’янович каже, що відкриття ринку землі згідно з законом України № 2178-10 створило умови для того, аби фермери всерйоз задумалися про перепідписання договорів оренди або продовження їхнього строку. 

«Є кілька варіантів, як поновити договір або продовжити його термін. Перший — це підписати додаткові угоди чи перепідписати договори оренди зі зміною пункту про строк дії такого договору, наприклад, із 7 на 15-20 років. Другий варіант — перепідписати договори оренди на свою другу юрособу після реорганізації. Тобто треба розірвати всі договори, укладені старою юридичною особою, та підписати нові. Але це буває рідше і за потреби», — каже експерт.

Наразі договір оренди землі можна поновити двома способами. Орендар може реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди. Також існує автоматичне поновлення договору (тобто строковий договір із пролонгацією), коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, а орендодавець не заперечує щодо такого користування.

Проте з середини липня передбачатиметься, що договори оренди землі, про встановлення земельного сервітуту чи про надання права користування земельною ділянкою для товарного виробництва сільськогосподарської продукції зможуть передбачати власні умови щодо поновлення таких договорів.

Тобто якщо в угоді між орендарем та орендодавцем буде прописано пункт про продовження та поновлення, то цей договір автоматично поновлюватиметься на такий самий строк і на таких самих умовах без укладення сторонами окремого письмового договору.  Інших дій від орендодавця та орендаря ніхто не вимагатиме.

Але коли мова йде про земельні ділянки державної та комунальної власності, то умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, сервітуту, про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб чи для забудови. 

Винятком буде тільки якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.

Лайфхак 3: будьте готові до судів щодо землі та спілкуйтеся з пайовиками

Юрист Віталій Петровський прогнозує, що в українських реаліях питання автоматичного поновлення договорів оренди буде дуже суперечним та стане предметом багатьох судових спорів. Попри задекларовані зміни в законодавчій базі, не варто розраховувати на автоматичне поновлення договорів навіть у разі включення у договір умови про його поновлення. Фермерам варто готуватися до нової хвилі судових процесів у земельній сфері.

Після укладення договорів за новими правилами і пункту про їх автоматичне поновлення, як повідомляє юристка Олександра Бортман, орендар та орендодавець можуть нічого не робити.

Як уже було сказано вище, після закінчення строку дії договору державна реєстрація права оренди продовжуватиметься на обумовлений строк за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ДРРП). 

Дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення, а право оренди виникає з моменту державної реєстрації.

Але будьте обережні! Сторони договору матимуть право відмови від поновлення договору. Таким правом орендодавець або орендар можуть скористатися не пізніше ніж за місяць до закінчення дії договору. Для цього знадобиться лише подати до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору.

Якщо, наприклад, власник земельного паю подасть таку заяву через власні переконання, то після закінчення строку дії договору державна реєстрація речового права орендаря автоматично припинятиметься. При цьому вимоги інформувати про такі дії іншу сторону або мотивувати їх законодавство не передбачає.

Отже, у такому випадку фермер, який захоче продовжити договір оренди, має бути особливо уважним. Він зможе скористатись своїм переважним правом на укладення договору оренди на новий строк, тільки якщо встигне заздалегідь офіційно повідомити про це орендодавця. 

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. 

До листа-повідомлення орендар додає проєкт додаткової угоди про поновлення договору. Орендодавець у місячний термін розглядає вказаний лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди, узгоджує з орендарем істотні умови договору і, за відсутності заперечень, укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору.

Інакше фермер-орендар ризикує втратити будь-яке право на земельну ділянку пайовика.

Лайфхак 4: проведіть аудит свого земельного банку

Насправді перш ніж продовжувати договори оренди земельних ділянок та підписувати нові угоди, варто провести аудит земельного банку агрофірми. Так фермер матиме всю інформацію про те, що відбувається з його полями в юридичній площині.

Читати за темою: Аудит землі з сервісом Feodal.Online: як убезпечити свій головний актив?

Зазвичай договори оренди землі укладають на тривалий період. Протягом цього часу багато що може змінитися: старі власники помирають, спадкоємці оформляють паї у спадщину і стають новими власниками... А якщо це землі особистого селянського господарства (ОСГ), то їх цілком можуть продати. 

Тому фермеру потрібно актуалізувати цю інформацію та підготуватися до перепідписання договорів і з новими власниками, і на нових умовах. 

Готуючись до продовження договорів оренди чи їх поновлення, фермер може використати простий і зручний онлайн-сервіс для аудиту земельних ділянок Feodal.Оnline.

«Інформація сервісу допоможе зі збором актуальної інформації про власників і користувачів земельних ділянок навіть без наявності кадастрових номерів. Коли фермер чи земельник знає межі полів, то може намалювати їх на карті  — і сервіс сам знайде кадастрові номери та всю потрібну інформацію, яка допоможе уникнути помилок у договорах оренди», — розповів Андрій Дем’янович.

Ще Feodal.Оnline дозволяє обрати періодичність таких перевірок та завантажити нормативно-грошову оцінку землі.

Знадобиться трохи часу — і сервіс видасть користувачеві інформацію у зручному форматі Microsoft Excel. У такому документі у стовпчиках будуть вказані кадастрові номери кожної ділянки, пов’язаної з конкретною юридичною особою — агрофірмою, їхня площа, дані про власників та НГО.

Далі ці дані можна легко інтегрувати з готовими шаблонами договорів у Microsoft Word як для розірвання, так і для укладення нових, а також шаблонами додаткових угод до договорів оренди.

«Фермеру залишається тільки в бойовому режимі перепідписання договорів заповнити рядки з паспортними даними орендодавця. Тобто користувач такого онлайн-сервісу зможе реально за один вечір підготувати всі необхідні документи з актуальними даними для друку, а відтак збереже свою нервову систему і буде повністю готовий до такого трудомісткого процесу, як перепідписання договорів», — зауважив засновник Feodal.Оnline.

Лайфхак 5: регулярно стежте за інформацією про ділянки та власників

Навіть після того, як агрофірма поновить договори оренди та укладе нові, пізніше може виникати потреба їх коригувати. Знову-таки власники змінюватимуться, знадобиться укладати договір заміни сторони абощо. Якщо моніторити таку інформацію вручну й точково, то щоразу фермер витрачатиме на це купу часу. 

Фермер може заощадити купу ресурсів та за допомогою Feodal.Оnline відстежувати інформацію щодо кожної орендованої агрофірмою ділянки. Якщо, наприклад, у паю змінився власник, то завдяки моніторингу раз на місяць чи квартал можна відразу дізнатися про можливі зміни за кадастровими номерами і готувати пакет відповідних документів.

© Катя Капустіна, Kurkul.com, 2020 р.