Купити або продати земельну ділянку — не поле перейти. До такої операції треба підходити виважено, детально проаналізувавши розташування, стан ділянки, наявні документи, а також всі можливі ризики. А як це зробити фермеру, який не володіє відповідними юридичними знаннями? Отже, розібратись в аспектах купівлі-продажу земельних ділянок від початку процесу і до нотаріального укладання договору Kurkul.com допоміг засновник сервісу Feodal.Оnline Андрій Дем'янович.  

---

З чого варто почати?

Для продавця процес продажу починається зазвичай із бажання, яке може виникнути через ряд особистих причин. Необхідно зазначити, що продаж також може бути пов'язаний зі спланованою схемою відчуження земельних ділянок у фізичних та юридичних осіб. Це відбувається, коли землі запасу, резерву або державної власності ділять по 2 га в процесі безоплатної передачі земельних ділянок у власність, а потім відчужують їх. У будь-якому випадку продавець має якимось чином оприлюднити своє бажання. Це можна зробити кількома шляхами: йти до місцевих фермерів, використовуючи принцип «сарафанного радіо», або виставити відповідний лот на маркетплейсах із нерухомого майна, таких як OLX, або на спеціалізованих майданчиках, таких як біржа сільгоспземель Zemelka.ua.

У покупців операції купівлі починаються насамперед із планування середньої вартості землі, яку вони готові придбати в межах певних регіонів, та об'єму земель для володіння оперативним резервом коштів. 

Наступний етап — пошук власників, що готові продати землю. Він може відбуватись різними методами. Найпростіший із них — «сільські чутки». Зазвичай об'єкти купівлі знаходяться за межами населених пунктів, а їх власники живуть у селах, тож цей метод полягає в розповсюдженні інформації серед місцевих жителів про те, що певна агрофірма або фізична особа має намір купити ділянку. 

«Звичайно, знайдеться певна частина людей, які захочуть вирішити всі свої життєві проблеми за рахунок однієї земельної ділянки й будуть озвучувати якусь астрономічну цінову пропозицію. Саме тому рекомендую відходити від таких застарілих методів і користуватись онлайн-пошуком на відповідних майданчиках, де вартість ділянок відповідає ринковим цінам. Це зекономить вам час та сили», — зазначив Андрій Дем'янович. 

 

Читати також: Що чекає фермерів без реєстрації договору оренди землі у відкритих реєстрах

---

Оцінка земельної ділянки

Якщо пропозиція була знайдена не за допомогою онлайн-сервісів, то до оцінки земельної ділянки потрібно підходити комплексно. Для початку її необхідно знайти на Публічній кадастровій карті, а якщо вона не має кадастрового номера — відправити продавця до проєктної організації для його присвоєння. 

«Не раджу навіть говорити з продавцями про купівлю земельної ділянки без кадастрового номера. Планувати купівлю доцільно лише в тому випадку, коли є можливість ідентифікувати та перевірити землю, адже можна натрапити на шахраїв та втратити чималі гроші», — наголосив засновник сервісу Feodal.Оnline.

Навіть у випадку наявності оголошення про продаж земельної ділянки з кадастровим номером та реєстрацією в Державному реєстрі речових прав нерухомого майна фермеру необхідно також перевірити чи не перебуває вона в оренді або в обробці, оглянути рельєф і тільки після цього оцінювати її в грошовому еквіваленті та розмовляти з власником. Крім того, доцільно буде паралельно перевірити оголошену продавцем інформацію щодо ділянки в Державному земельному кадастрі та Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

«Так ви можете зрозуміти: наявна чи відсутня оголошена інформація і зробити відповідний висновок. Важливо, щоб земельна ділянка або не перебувала в оренді, або щоб ви чітко розуміли умови орендної плати», — додав експерт. 

 

---

Пакет документів 

Договір купівлі-продажу земельної ділянки офіційно посвідчується у нотаріуса. Для підписання угоди необхідний такий пакет документів:

1. Довідка, яка посвідчує цільове призначення земельної ділянки — для ведення особистого селянського господарства (далі — ОСГ). У деяких районах України паї мають таке призначення, тобто теоретично їх можна купувати та продавати, але нотаріуси для уникнення спірних випадків додають до переліку документів таку довідку.
2. Оригінал витягу з Державного земельного кадастру, вартість якого складає приблизно 100 грн.
3. Експертна оцінка земельної ділянки, яка замовляється у відповідній організації. Орієнтовна вартість — 1 тис. грн.
4. Правовстановлюючий документ на земельну ділянку. Це може бути рішення сільської ради, наказ Держгеокадастру або рішення ОТГ.
5. Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. У випадку відсутності об'єкта у реєстрі в процесі підписання угоди земельну ділянку буде зареєстровано, але доведеться сплатити адміністративний збір.
6. Документи сторін. Для фізичної особи це паспорт та ІПН, для юридичної — установчі документи. 
   Після реєстрації права власності та сплати адмінзбору протягом 3-5 днів фермер стає власником земельної ділянки.

---

Підготуйтесь заздалегідь

Для підписання угоди купівлі-продажу потрібно забезпечити формування земельної ділянки в реєстрі Держгеокадастру. Тобто для власників землі, які мають державні акти старого зразка, необхідно зробити технічну документацію щодо відновлення та встановлення меж земельної ділянки в натурі для майбутньої реєстрації речових прав. 

«Це потрібно для того, щоб вашу земельну ділянку було видно на карті, а покупець міг її перевірити і придбати. Якщо ви зараз цього не зробите, після відкриття ринку землі проєктні організації будуть завантажені, отже, процес купівлі-продажу затягнеться», — пояснив Андрій Дем'янович. 

Крім того, для пришвидшення підписання угоди продавцю потрібно внести відомості в Державний реєстр речових прав на нерухоме майно, адже нотаріус буде змушений зробити це самостійно, що додасть до процесу 5 днів. 

«Нагадаю, що за наявності сертифіката на розробку технічної документації вже потрібно робити проєкти землеустрою, щоб ОТГ приймала рішення про виділення землі. Ця «акція» триватиме тільки до 2025 року, тож встигніть отримати свої земельні ділянки», — акцентував засновник сервісу Feodal.Оnline.

---

Вартість ділянок

Як правило, вартість земельної ділянки визначається, виходячи з її грошової оцінки. Звичайно, ціна залежить від лояльності продавця і навичок покупця. Необхідно зазначити, що в основному земельні ділянки купують та продають за договірною вартістю, яка була утворена в результаті переговорів між сторонами.

 

Держава в результаті купівлі-продажу отримує суму офіційної сплати, яка нараховується при правочині. Тобто механізму, який би змусив покупців та продавців вказувати реальну ціну на земельну ділянку, немає.

«На мою думку, такий механізм може бути запроваджено, але за умови правильної грошової оцінки земельних ділянок в Україні. Як це буде відбуватися після відкриття ринку — важко сказати. Скоріш за все суб’єкти будуть мати витяг про нормативно-грошову оцінку з реєстру Держгеокадастру і таким чином формуватиметься вартість ділянки. А от наскільки ці цифри будуть правдиві — ніхто не знає, адже наразі всеукраїнська грошова оцінка працює неправильно», — розповів Андрій Дем'янович.  

---

Перевірка договору

На сьогодні, коли існує ринок земельних ділянок під ОСГ, договір купівлі-продажу буде містити стандартні пункти про приймання-передачу об’єкта, його вартість та місцеперебування, а результатом підписання угоди є внесення відомостей у Державний реєстр речових прав на нерухоме майно. Такі договори дуже рідко оскаржуються, адже нотаріуси несуть відповідальність за ці правочини. Саме тому вони допоможуть зі складанням договору, і в 99% випадків він буде коректним. 

 

«Якщо купівля-продаж ділянок буде стояти у вас «на потоці», слід найняти юриста, який розробить індивідуальну форму договору, що максимально захистить ваші права», — радить експерт. 

У висновку варто підкреслити, що в разі необхідності продажу земельної ділянки насамперед потрібно визначитись зі способами пошуку покупців.

«Найвдаліший варіант пошуку покупців, який зекономить час та пришвидшить операції з купівлі-продажу, — розмістити ваш об'єкт на біржі сільгоспземель  Zemelka.ua. А також слід розуміти, що кожна ділянка має ринкову вартість, і не треба називати космічні цифри, аби не продавати її все життя», — підсумував засновник сервісу Feodal.Оnline.

А редакція Kurkul.com також рекомендує вам бути уважними, підходити до питання купівлі-продажу прискіпливо й ретельно перевіряти документи на земельні ділянки, аби не бути ошуканими.  

© Анастасія Герасименко, Kurkul.com, 2020 p.