Договори оренди невитребуваних (нерозподілених) паїв — одна з поширених форм використання земель для сільськогосподарського виробництва. Існують компанії, у яких кількість землі, орендованої за такими договорами, складає більше тисячі гектар. При цьому кожен орендар чітко розуміє, що будь-який договір оренди невитребуваного паю припиняється автоматично після оформлення права власності на нього пайовиком або його спадкоємцем. Законом №2498-VIII, що набув чинності з 01.01.2019 р., внесено ряд змін у вказану статтю, направлених на вирішення неузгоджених питань оренди невитребуваних паїв. Чи всі проблеми він вирішує і чи варто сільськогосподарським підприємствам орендувати невитребувані паї? Про це в інтерв’ю Kurkul.com розповідав керуючий партнер юридичної фірми Kosovan Legal Group, інструктор онлайн курсу про управління зембанком «Земельні котики» Анатолій Косован.

Kurkul.com: Чи зменшує ризики для аграріїв Закон № 2498-VIII?

Анатолій Косован: Після внесення змін Законом України № 2498-VIII і відповідно до якого передавати в оренду невитребувані землі стало можливим тільки після формування земельної ділянки, ризик для аграрія не зменшився. Більш того, наступний Закон 340-IX, який набрав чинності вже 16.01.2020 р. уточнив, що договори оренди невитребуваних земельних ділянок припиняють свою дію з моменту реєстрації права власності на таку ділянку. Це давно відомі факти, з якими вони готові миритися. Однак, як виявляється, це далеко не все і багато хто просто не готовий до того, що їм приготував законодавець. 

Kurkul.com: Що змінилось із внесенням змін законом № 340-IX?

Анатолій Косован: Законом 340-IX були внесені додаткові зміни у чинне законодавство. Крім вищезазначених, у статті 13 Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)» так само було внесено положення про те, що якщо до 01.01.2025 р. власник невитребуваної земельної частки (паю) не оформив на себе право власності на відповідну земельну ділянку, то після її формування та прийняття рішення судом, вона переходить у власність відповідного органу місцевого самоврядування як безхазяйна. Пояснюється це тим, що такі землі досі є у комунальній власності та органи місцевого самоврядування, а раніше і районні адміністрації передавали їх в оренду не як власники й без реєстрації такого права за собою.

Kurkul.com: Тобто з моменту реєстрації права власності органами самоврядування всі договори будуть розірвані?

Анатолій Косован: Так, і попри той факт, що більшість виробників чули про таку норму, вони не співвідносять її з нормами, визначеними на початку статті, і дуже даремно. У 2025 р. дуже ймовірно, що велика частина невитребуваних паїв та земельних ділянок за передбаченою процедурою переходять в комунальну власність, бо дохід від їх оренди є істотною частиною місцевого бюджету. При цьому формально на момент оформлення права власності на таку ділянку, договір оренди на нього буде припинений.

 

Kurkul.com: Це стосується лише випадків, коли право власності на земельну ділянку реєструє лише її власник чи спадкоємці? 

Анатолій Косован: На практиці нам доводилося чути заперечення про те, що обумовлене положення ст. 13 Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)» стосується оформлення права власності на ділянку саме пайовиком або його спадкоємцями, а не будь-якого оформлення права власності. І тут можна було б допустити деякі сумніви і погодитися з неоднозначністю положень статті, якби не чинна судова практика.

Так до 01.01.2019 р. положення статті 14 того ж Закону містили положення про можливість обміну земельними ділянками сільськогосподарського призначення. З огляду на той факт, що Закон регулює порядок обороту саме ділянок, виділених власникам паїв, сприймалося таке право обміну як виключно можливе за принципом пайову ділянку на пайову. На додаток, такий принцип був підтверджений і Верховним Судом України. Першим рішенням суду з цього приводу стала Постанова Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України у справі № 6-172цс14 від 5.11.2014 р. Однак надалі, а саме 15.05.2019 р. Верховний Суд Постановою в справі № 227/1506/18 відступив від такого висновку. Обґрунтовувалося це тим, що обумовлена ​​можливість обміну ділянками хоч і передбачена у Законі, що регулює пайові землі, але у нормі статті чітко не говориться про таке обмеження, як обмін винятково пайових земель на пайові. Таким чином можливості обміну повинні трактуватися ширше, як обмін будь-яких сільськогосподарських земель.

Kurkul.com: Це означає, що незалежно від того, кому перейшла земля, договір розривається?

Анатолій Косован: Хоча фабула згаданої справи трохи відрізняється від ситуації, що розглядається, аналогія очевидна. Закон не вказує, яка саме особа повинна оформити право власності на невитребувану ділянку для припинення права оренди на нього. Якщо в законі чітко зазначено, що державна реєстрація припинення права оренди невитребуваних земель проводиться в момент оформлення права власності на ділянку, то саме таким чином реєстратор і повинен буде діяти, попри те, хто оформляє право власності: орган місцевого самоврядування або пайовики. Часто у відповідь на застереження ми чуємо, що сільські ради та ОТГ не збираються визнавати за собою право власності на невитребувані землі або не мають необхідних для цього ресурсів. Однак думаю, що багатьох з них чекає сюрприз, та й право звернення до суду відповідним органам законодавець не обмежив.

Kurkul.com: Чи встигне орендар невитребуваних паїв зібрати свій урожай?

Анатолій Косован: «Несподіване» розірвання договорів оренди не несе ризиків для врожаю, адже законодавець завбачливо вказав, що в разі такого розірвання договору оренди невитребуваних земель (паїв), орендар матиме право зібрати посіяний урожай з компенсацією новому власнику вартості оренди за необхідний для цього період часу. Окремо варто зазначити факт наявності в оренді невитребуваних земель (паїв) при придбанні аграрних компаній, адже таким чином ризики втрати права оренди істотно зростуть, що має бути враховано нарівні з іншими підставами для зменшення суми угоди.

© Kurkul.com, 2020 р.