З 1 липня відкривається довгоочікуваний ринок землі. Тобто власники земельних ділянок зможуть їх продати, а зацікавлені особи — придбати. Оскільки більшість сільськогосподарських земель передано в користування агровиробникам на правах оренди, орендарям важливо розуміти, чи матимуть вони переважне право на придбання і що робити в разі його ігнорування.

Про те, хто матиме переважне право на купівлю ділянок, зважаючи на прийняття ЗУ № 1423-IX «Про внесення змін до Земельного кодексу України та інших законодавчих актів щодо удосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин», як виглядає порядок укладання договору купівлі-продажу, у яких випадках можна втратити переважне право, як відбувається його передача іншій особі та як уникнути порушень, Kurkul.com розповів керуючий партнер юридичної фірми Kosovan Legal Group, інструктор онлайн-курсів «Земельні котики» та «Володар Земель» Анатолій Косован. 

Що змінює Закон № 1423-IX

На Всеукраїнському форумі «Україна 30. Земля» президент України Володимир Зеленський підписав Закон «Про внесення змін до Земельного кодексу України та інших законодавчих актів щодо удосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин» № 2194, (ЗУ № 1423-IX), який вносить деякі зміни та доповнення в частині реалізації переважного права на придбання сільськогосподарської землі та укладання угод купівлі-продажу ділянок сільськогосподарського призначення. 

Читати за темою: Анатолій Косован: Оренда невитребуваних паїв за новим законодавством

Закон дерегуляції встановлює дві черги переважних покупців.

Перше переважне право належить особі, яка має спеціальний дозвіл на видобування корисних копалин загальнодержавного значення. Друге переважне право буде мати орендар земельної ділянки.

Варто зазначити, що за законом емфітевтам (особам, які на підставі емфітевзису взяли у користування земельну ділянку) надано право передавати ділянку в оренду. 

«Проте, якщо орендар уклав договір з емфітевтом, а не з власником земельної ділянки, то він переважним правом придбання земельної ділянки володіти не буде», — наголосив юрист. 

Як правильно укласти договір купівлі-продажу земельної ділянки

Першочергово власник земельної ділянки зобов’язаний подати заяву до нотаріуса про своє бажання продажу з подальшою її реєстрацією. Протягом наступних 3-х робочих днів нотаріус зобов’язаний повідомити про такий намір суб’єкта переважного права та надати йому договір з усіма умовами купівлі-продажу. Орендар, своєю чергою, протягом місяця повинен поінформувати нотаріуса про своє рішення.

 

За словами експерта, у цьому порядку необхідно звернути увагу на декілька нюансів. Зокрема, незважаючи на те, отримала чи не отримала особа повідомлення нотаріуса, факту його надсилання за належною адресою вже достатньо, щоб почати відлік часу.

«У випадку, коли особа не хоче купувати земельну ділянку, а хоче залишити за собою право оренди, вона може блокувати процес продажу шляхом факту неотримання повідомлення нотаріуса. Однак у ЗУ № 1423-IX чітко окреслені умови щодо цього питання», — пояснив Анатолій Косован. 

Погодження пропозиції продавця (власника) земельної ділянки має бути безумовним.

«Закон не передбачає можливості висунення контрпропозиції щодо інших умов. У такій ситуації фермер має або без будь-яких «але» погодитись на пропозицію, або відмовитись від придбання земельної ділянки», — додав експерт. 

Читати також: Фермер на виріст: як збільшити зембанк без головного болю

У разі відсутності відповіді орендаря протягом місяця щодо наміру використання переважного права нотаріус зробить висновок про відмову від переважного права. Тобто орендар, який не встигне відповісти нотаріусу за відведений час, втрачає своє переважне право і можливість ним скористатись.

Після отримання погодження від орендаря нотаріус повинен протягом місяця призначити день і час укладення договору купівлі-продажу та повідомити про це суб’єкту переважного права.

«Прийнято такий порядок, аби між моментом подання заяви про бажання продажу ділянки та моментом укладання угоди купівлі-продажу пройшло не більше двох місяців», — пояснив фахівець.

Якщо орендар у призначений час не з'явився, він втрачає переважне право, незважаючи на причину відсутності.

Експерт наголосив, що у разі зміни власником земельної ділянки ціни та інших умов договору купівлі-продажу процедура здійснюється повторно. Але якщо власник хоче продати земельну ділянку безпосередньо певному орендарю, дотримання вищезазначеної процедури не є обов’язковим.

Як обрати нотаріуса

Нерідко аграрії стикаються з питанням: який нотаріус може укладати угоди з купівлі-продажу. Якщо власник бажає продати земельну ділянку особі з переважним правом, то вони спільно можуть обирати нотаріуса за місцеперебуванням продавця, покупця або ж земельної ділянки. Зазвичай реєструє угоду купівлі-продажу той нотаріус, який зареєстрував заяву власника земельної ділянки про бажання продажу. Важливо, що у процесі купівлі-продажу скоріше за все змінити нотаріуса буде неможливо.

Читати ще: Що змінює законопроєкт № 2195 — плюси та мінуси для фермерів

Порядок передачі переважного права іншій особі

Як відомо, до 2024 року існують обмеження на придбання земельних ділянок юридичними особами, якими є більшість орендарів. У такому випадку існує можливість за письмовою згодою передати своє переважне право фізичній особі, яка є громадянином України. 

«Вона не повинна обов'язково посвідчуватись нотаріально. Узгоджених типових форм передачі переважного права немає. Професійні юристи без труднощів розберуться, які положення мають бути в цій угоді. Однак передача переважного права є реєстраційною дією, тож особа, яка отримала переважне право, має бути внесена до реєстру», — розповів Анатолій Косован. 

Передача переважного права купівлі земельної ділянки не зупиняє строків, передбачених для укладення договору купівлі-продажу. Тобто, якщо орендар отримав пропозицію від нотаріуса, у нього є місяць, аби погодитись чи передати переважне право, зареєструвати нову уповноважену особу та повідомити її про пропозицію продавця, яка протягом цього ж місяця повинна надати погодження на купівлю.

Читати за темою: Віктор Шеремета: Вартість землі лише зростатиме

Анатолій Косован зазначив, що аграріям не варто заздалегідь реєструвати перехід свого переважного права на конкретну земельну ділянку до конкретної особи, оскільки навряд чи буде можливість прорахувати заздалегідь, яка кількість і хто безпосередньо із власників земельних ділянок запропонує орендодавцю її купівлю. 

«Тому, якщо ви заздалегідь на кожні 100 га виділите по одній фізичній особі, вам, по-перше, знадобиться велика кількість таких добровольців. По-друге, не факт, що на кожну фізичну особу припаде саме 100 га. Варто дочекатись пропозицій від пайовиків і вже після цього передавати переважне право на купівлю «першій» особі, потім «другій» і т. п.», — пояснив експерт.

Переважне право можна передати лише один раз, але це стосується не земельної ділянки, а безпосередньо пропозиції на її придбання.

«Якщо власник пропонує вам придбати ділянку, то у такому випадку ви можете передати переважне право один раз, визначивши одну фізичну особу. У випадку придбання ділянки цією особою вона автоматично стає орендодавцем підприємства. Тому коли надалі новий власник схоче продати земельну ділянку, ви знову володітимете переважним правом. І якщо це відбудеться до 2024 року, ви будете мати можливість передати це право іншій особі ще раз», — розповів Анатолій Косован. 

Однак, за словами юриста, переважне право, отримане фізичною особою від юридичної, не може бути передане іншій особі.

Читати ще: Ринок землі на низькому старті: основні тези курсу Земельні котики

Захист переважного права

У випадку відчуження земельної ділянки третій особі суб’єкт переважного права може подати до суду позов про переведення на нього прав та обов’язків покупця.

Серед випадків порушень переважного права найчастіше зустрічаються:

• не вчасно надіслане повідомлення (наприклад, через неточності в реєстрі);

• різні зловживання (гра орендаря з вартістю земельної ділянки або ж навмисне ігнорування суб'єкта переважного права);

• у випадку, коли пропонується одна ставка, а договір укладається за меншою. 

«Вартість угоди купівлі-продажу земельної ділянки повинна бути показана у реєстрі, аби можна було проконтролювати, на яких умовах ділянка була продана», — зазначив фахівець.

Читати за темою: Закон про передачу землі «на місця» — що змінює земельна децентралізація

Однак, аби подати позов, необхідно внести на депозит суду вартість продажу земельної ділянки, яка зазначена у реєстрі.

«У випадку, якщо ваш позов буде задоволено, ці кошти будуть безперешкодно списані з цього рахунку на рахунок особи, яка купувала цю ділянку і понесла певні витрати. Єдине, що не компенсується — це витрати, понесені у процесі отримання витягу НГО, експертної грошової оцінки, нотаріальних витрат тощо», — зазначив юрист.

Анатолій Косован додав, що земельні ділянки можуть бути відчужені за договором дарування, довічного утримання або спадкового договору, проте лише на користь родичів.

«Згідно із законом, дарування земельних ділянок дозволено, проте виключно обмеженому колу осіб — родичам. Обмеження на передачу права на земельну ділянку стосується і довічного утримання, і спадкового договору. Чому? Адже саме ці договори дають можливість розпорядження й отримання у власність земельних ділянок за певних умов», — акцентував Анатолій Косован. 

Єдиним винятком є заповіт, який виключений із переліку відчуження земельних ділянок, оскільки це одностороння дія, що може бути змінена власником у будь-який момент.

© Анастасія Герасименко, Kurkul.com, 2021 р.