Kurkul.com вже «поринав» в аспекти процесу купівлі-продажу СГ земель. Проте зі зняттям мораторію, з'явилось багато спірних питань, факторів ризику та дещо змінився підхід до процесу.

Відкриття ринку землі

Зняття мораторію на купівлю-продаж СГ земель змусило агровиробників активно приводити до ладу свій земельний банк, поновлювати договори оренди, а також акумулювати кошти на купівлю землі. З 1 липня вступив в дію ЗУ № 552-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення». Проте придбати земельні ділянки наразі можуть тільки фізичні особи з обмеженням у 100 га в «одні руки». А для юридичних осіб та компаній з українською реєстрацією ця можливість відкриється лише у 2024 році. 

Ми не очікували великих пропозицій та об'ємів транзакцій, що і показує статистика угод. Це в основному точкові продажі, де основну участь беруть фермери, адже саме вони працюють з власниками земель, підтримують комунікацію з ними та мають можливість купівлі земельних ділянок.

Читати за темою: Як продати або купити землю — покрокова інструкція для фермера

Хто купує землю?

Угоди купівлі-продажу земель СГ призначення укладаються з фізичними особами, але з деякими особливостями. Зокрема, якщо фермер володіє підприємством чи фермерським господарством, яке має землю на підставі права власності, частина цієї землі буде враховуватись у процесах купівлі-продажу земель СГ призначення. Так само, якщо жінка особи володіє землею, половина її кількості буде враховуватись у протоколі перевірки набувача. Тому, рекомендую купувати землю на родичів не першого ступеня споріднення.

Протокол проведення перевірки набувача містить:

• встановлення особи набувача;

• встановлення кінцевого бенефіціарного власника юридичної особи;

• перевірку наявності землі в подружжя, половина площі якого буде враховуватись до набувача;

• перевірку факту перебування набувача, учасників (акціонерів, членів), кінцевого бенефіціарного власника юридичної особи під дією спеціальних економічних та інших обмежувальних заходів (санкцій) відповідно до ЗУ «Про санкції»;

• перевірку належності набувача, учасників (акціонерів, членів), кінцевого бенефіціарного власника юридичної особи до громадянства держави, визнаної Україною державою-агресором або державою-окупантом;

Читати також: Війна за оренду паїв: Карта термінів договорів допоможе вижити

• перевірку факту перебування юридичної особи-набувача, утвореної згідно із законодавством України, під контролем фізичних та юридичних осіб, зареєстрованих у державах, включених до переліку держав (юрисдикцій), що не виконують чи неналежним чином виконують рекомендації міжнародних, міжурядових організацій, задіяних у сфері боротьби з легалізацією (відмиванням) доходів, одержаних злочинним шляхом, або фінансуванням тероризму чи фінансуванням розповсюдження зброї масового знищення, сформованого в порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України, на основі висновків міжнародних, міжурядових організацій, задіяних у сфері боротьби з легалізацією (відмиванням) доходів, одержаних злочинним шляхом, або фінансуванням тероризму чи фінансуванням розповсюдження зброї масового знищення, та оприлюдненого на офіційному веб-сайті Держфінмоніторингу;

• перевірку факту включення набувача, учасників (акціонерів, членів), кінцевого бенефіціарного власника юридичної особи до переліку осіб, пов’язаних з провадженням терористичної діяльності або стосовно яких застосовано міжнародні санкції, сформованого Держфінмоніторингом у порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України;

• перевірку джерел походження коштів набувача або інших активів у разі набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення за відплатними договорами;

• перевірку факту виділення земельної ділянки СГ призначення за рахунок земельної частки (паю) та її розташування стосовно державного кордону України;

• визначення загальної площі земельних ділянок СГ призначення у власності громадянина України та юридичної особи, учасником (акціонером, членом) або кінцевим бенефіціарним власником, якої він є.

Аграрію варто розуміти, що чим більший строк договорів оренди ділянок він має, тим дешевше він буде мати змогу придбати цю землю, або ж довше відтягувати процес купівлі в наявного власника або власника, який придбає ділянку замість фермера. Але зараз процес купівлі налагоджений таким чином, що власник земельної ділянки може подати заяву нотаріусу про намір продажу, який має повідомити орендаря про вартість ділянки. Далі фермер має прийняти, відмовитись або проігнорувати таку пропозицію. В останньому випадку, земельна ділянка може бути продана іншій особі за вказаною вартістю. 

Важливо: Подати намір про продаж земельної ділянки можна тільки за наявності зареєстрованого права власності в ДРРПНМ в основному розділі.

Читати ще: Навіщо чекати: земля для агрохолдингів до 2024

Що буде з договорами оренди?

Право на користування земельною ділянкою залишається за її орендарем, зміниться тільки власник ділянки. Фермеру буде необхідно замінити сторону договорів і так само обробляти земельну ділянку і платити орендну плату. Проте право користування закінчиться разом зі строком дії оренди. Тому землевпорядний аудит та поновлення строків договорів оренди у цьому випадку має вирішальне значення. 

Як купити в Україні землю СГ призначення?

Для того, аби придбати земельну ділянку, особі потрібне офіційне підтвердження походження коштів. Як правило, це декларації платника єдиного податку (якщо покупець ФОП на ЄП) дивіденди, позики, подарунок або виграш. На покупця буде чекати нотаріальна перевірка походження коштів.

У випадку, якщо земельна ділянка має користувача, виникає поняття переважного права на її викуп. Але при отриманні пропозиції наміру продажу земельної ділянки СГ призначення фермер може передати переважне право третій особі, яка придбає земельну ділянку «під фермера», а він, своєю чергою, залишиться її орендарем та контролюватиме інформацію про покупця земельної ділянки.

Вартість землі

Найбільша проблема на старті ринку землі — наявність адекватних пропозицій. Велика кількість власників паїв бажають коштом однієї ділянки заробити чималі гроші. Але продати ділянку за $10-20 тис. і більше неможливо, адже земля — це актив, нерухоме майно, яке має певну адекватну вартість, пов’язану з окупністю інвестицій. 

Вартість земельної ділянки формується в залежності від таких аспектів:

• нормативно-грошової оцінки (НГО);

• особливості конкуренції, тобто соцпакет який може втратити орендодавець при купівлі продажу землі (бонуси, допомога на поховання тощо);

• сума угоди має становити 10-15 орендних плат, що забезпечать 5-8% капіталізації інвестиції купівлі-продажу земельної ділянки;

• реальний стан земельної ділянки (заліснена не заліснена, обробляється чи ні);

• наявність орендаря.

Читати за темою: Як перемогти у війні за паї — фронтові будні фермера

Важливо: Сума договору купівлі-продажу не може бути меншою за НГО земельної ділянки.

НГО — це певний ідентифікатор, який показує орієнтовну якість землі. На піщаних ґрунтах вона менша, а на чорноземах — вища. Сума у 10-15 орендних плат — це хороший рівень капіталізації інвестицій для інвестора, який придбає ділянку. Бонуси, допомога на поховання, подарунки, дитячі майданчики — це те, що втрачає власник земельної ділянки у процесі її продажу. Ще один фактор, який буде неодмінно впливати на вартість угоди — ціна на 1 га у регіоні. Якщо вона буде становити $1 тис., то власник ділянки може зманіпулювати до $1,2-1,5 тис., але не більше. Тому що ринок вирівнює якість землі, бонуси, орендну плату і створює умовну середню ставку, згідно з якою буде купуватись або продаватись земля. 

Які потрібні документи?

Для того, щоб купити земельну ділянку потрібно перевірити велику кількість документів, починаючи від самого лоту — земельної ділянки. Зокрема, це перевірка форми, місце розташування та наявності вірних відомостей в реєстрі ДЗК та ДРРПНМ.

Також буде проводитись перевірка продавця, його підставні документи, наявність банківського рахунку тощо. Аби придбати ділянку, особа повинна бути відповідною до певних вимог нотаріуса та статті 130 ЗКУ «Покупці земель сільськогосподарського призначення». Це досить непростий процес, в якому складно розібратися. Усіх, хто хоче розібратись у процесі купівлі-продажу землі, знати, як не потрапити на шахраїв та бути амбасадором процесу, запрошуємо стати учасником онлайн-курсу «Володар Земель».

Як продати в Україні землю сільськогосподарського призначення?

Якщо особа хоче продати землю, їй не обов’язково самотужки доносити цю інформацію до орендарів або третіх осіб. У разі, якщо земельна ділянка не знаходиться у користуванні, доцільно скористатись майданчиками з продажу, такими як Zemelka.ua, наприклад, для оголошення бажання продажу. Це значно пришвидшить процес купівлі-продажу. Тим паче, що чим більше потенційних інвесторів будуть знати про продаж ділянки, тим більшою буде її вартість. В іншому випадку, якщо земельна ділянка перебуває в користуванні, її власник може подати намір про продаж або ж скористатися онлайн сервісами.

Робота з маркетплейсом Zemelka.ua

Чому варто звернути увагу на спеціалізований майданчик Zemelka.ua? По-перше, це фаховий маркетплейс. По-друге, він має автоматизовану перевірку речових прав та дає можливість користувачу побачити земельну ділянку на мапі. А по-третє, оголошення створюються на сайті безкоштовно. 

Читати ще: Фермер на виріст: як збільшити зембанк без головного болю

Аби створити оголошення, потрібно мати кадастровий номер земельної ділянки, яку користувач бажає продати, номер телефону, ПІБ контактної особи, а за бажанням — додати опис. Головне — призначити адекватну ціну земельної ділянки.

Далі оголошення проходять перевірку за основними критеріями: наявність кадастрового номера земельної ділянки, вартості, контактних даних продавця, перевірка її призначення та відсутність неправомірного вмісту в описі оголошення.

Крім того, зареєстровані користувачі можуть отримувати сповіщення про продаж нових земельних ділянок в обраному масиві, що зекономить час та пришвидшить операції з купівлі-продажу.

Міфи про ринок землі

Експансія, «хитрі» агрохолдинги і придбання землі за безцінь іноземцями. Пропоную розібратись у найпоширеніших міфах про ринок землі, які існують у суспільстві. 

Велика пропозиція на ринку землі. 

Запевняю, що всі і одразу не будуть продавати землю. Острах неможливості продати земельну ділянку, невиправданий. Звісно, що мораторій існував близько 30 років і важко переформатуватись в іншу площину. Але це законне право громадян України вільно розпоряджатись власною землею.

Всі українські землі придбають іноземці. 

Ажіотажу серед закордонних інвесторів теж не варто очікувати. Думаю, що цей міф пропагують деякі політичні структури. Насправді першими, хто буде купляти землю — українські товаровиробники, адже саме вони мають налагоджену комунікацію з орендодавцями. 

Фермери не зможуть придбати землю через неадекватну ціну. 

Земля не може коштувати $30 тис./га. Ціноутворення земельної ділянки пов’язане з логічними факторами та з можливістю отримання прибутку з цієї землі, а також капіталізацією вкладень.

Підсумовуючи, Андрій Дем’янович додав, що юридична обізнаність і правильна підготовка дозволить мінімізувати і локалізувати проблеми сторін вже на першому етапі угоди купівлі-продажу, а також оперативно реагувати на прийняття відповідних рішень.

© Kurkul.com, 2021 р.