Окрім вже оголошених проблем ринку земель в Україні, таких як неясний порядок перевірки покупця землі, оновлена процедура реєстрації земельної ділянки та механізм підключення нотаріусів до «земельної бази», нерідко в аграріїв виникають питання щодо збереження переважного права на викуп земель, тонкощів нотаріального оформлення та нюансів спадкування. 

Відповіді на такі пекучі питання надали експерти двох курсів «Земельні Котики» та «Володар Земель» Володимир Нагорний, співзасновник земельної агенції «Володар», Анатолій Косован, управляючий партнер Kosovan Legal Group, Андрій Дем’янович, засновник сервісу Feodal.Online, Леонід Корейба, голова спілки «Центр розвитку земельних правовідносин в Україні», а також радник фінансування програми USAID AGRO, амбасадор онлайн агро фінансування Микола Волков. Далі — пряма мова спікерів.

У агропідприємства з земельним банком 2 тис. га, наприклад, є 700 пайовиків. Хтось із них помирає. Як можна це контролювати? Звідки можна отримати таку інформацію? Адже є пайовики, які проживають не в селі, а в іншому місці.

Володимир Нагорний: Отримати таку інформацію можна у сільській раді. Зрозуміло, що у випадку проживання пайовика за її межами, контролювати це можливо виключно у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (ДРРПНМ). Можна було б також використати спадковий реєстр, але на момент відкриття спадщини ніяких даних вам не нададуть, оскільки спадщина відкривається як факт, а не як відношення до якогось нерухомого майна.

Читати за темою: Фермер на виріст: як збільшити зембанк без головного болю

Доцільно поставити земельні ділянки «на маячок». І якщо у ділянки з’явиться новий власник або відбудуться будь-які дії, ви отримаєте інформацію про те, що попередника вже немає або він переоформив чи перепродав земельну ділянку.

Демографічний реєстр — це найбільш закрита інформація, яка сьогодні існує. Неофіційно можна знайти такі дані, Але вони завжди будуть надаватись із запізненням. Найкращим варіантом, на мою думку, є типовий дзвінок пайовикам раз на рік. 

Анатолій Косован: Можна спробувати шукати дані через нотаріуса та доступ до демографічного реєстру. Але це точково — коли існує необхідність. Моніторити онлайн ці нюанси неможливо. 

Агровиробникам потрібно заздалегідь поновлювати договори оренди, не доводити до того стану, коли лишається рік чи два. Необхідно розуміти, що договір оренди не закінчується після смерті людини, поки не з’явиться новий власник. І після того новий власник повідомить вам про це. У аграрія виникає  переважне право на продовження того договору оренди, який у нього був. Навіть якщо він закінчився більш ніж місяць тому. 

Леонід Корейба: На сьогодні середній вік пайовиків складає понад 70 років. І такі випадки дуже часто трапляються, відстежити їх практично нереально. Вони можуть бути відсутніми в сільській раді.

Читати також: Ринок землі на низькому старті: основні тези курсу Земельні котики

Які є практичні дії, коли закінчується договір оренди? По-перше, їх можна перевести в «не успадковані» до того часу, поки не знайшлись спадкоємці. Це вирішується на сесії, а далі реєструється договір. По-друге, треба правильно укладати договори: потрібно прописувати, що у разі смерті пайовика, оренда продовжується. Так можна себе убезпечити.

Андрій Дем’янович: Стосовно «не успадкованих» земель. Не вийде перенести в управління земельну ділянку, яка орендується і була зареєстрована на момент життя, а наразі «мертва». Договір оренди не закінчується до моменту успадкування. 

Тут є такі варіанти: або сподіватися, що 90% пайовиків живуть у цій місцевості, і мати гарні відносини із секретарем, який реєструє свідоцтво про смерть. І «креативний» варіант — потрібно мати телефони всіх ритуальних агентств. Зазвичай у містах або селищах з невеликим населенням воно одне. 

Володимир Нагорний: У нас на зміну даних найкраще реагує податкова. Коли ідентифікаційний код людини, яка померла, попадає у звіт, швидко приходить штраф у розмірі 500 грн. Можна кожного місяця платити якусь символічну суму ПДФО всім своїм пайовикам і ви одразу побачите, що за цим кодифікаційним номером людина мертва. 

Це працює стабільно, бо в РАГСі виписується свідоцтво про смерть, передається в податкову, де робиться відповідна відмітка. 

Чи можна знайти спадкоємця орендаря, якщо він проживає в іншому місті? Які є способи пошуку?

Анатолій Косован: Ми нещодавно зіткнулися з такою ситуацією. Єдине, там був не спадкоємець, а особа, яка придбала право на цю земельну ділянку, причому конкурент нашого клієнта. Він не хотів, щоб його знайшли, а хотів, аби 2 роки він нібито не отримував орендну плату і, у результаті, розірвати договір оренди. 

Можу з точністю сказати, що найбільш засекречена інформація — про місце проживання людини. Тому що на адвокатський запит не надає відповідь жодна інституція. Це закриті персональні дані.

Раджу використовувати соцмережі та «силу» інтернету. Може людина викладала раніше резюме, або лишала десь номер телефону. Нам так доводилося шукати і був позитивний результат. Іноді звичайно зустрічаються тезки. Але можна принаймні спробувати. І теж один із «креативних» варіантів: можна подати позов, в якому ця людина буде залучена до справи. А зважаючи на те, що ви не знаєте місця проживання, можна клопотати суд про надання місця проживання цієї людини у відповідних державних органах. 

Читати ще: Як купити або продати земельну ділянку — алгоритм дій для фермерів

Андрій Дем’янович: Ще один лайфхак — сканування копій документів. Дуже хороший варіант у випадках, коли людина вже має право власності, але не хоче, щоб її знайшли. В реєстрі нерідко є сканкопії документів. А в них у 90% випадків є інформація про місце проживання. Наприклад, свідоцтво про право на спадщину може містити такі дані, а також договір купівлі-продажу.

Нерідко у витягах присутні дані про місце проживання. У первинних витягах виникнення права власності часто пишуть адресу. Це не є вимогою закону, але кожен реєстратор самостійно вирішує вказувати таку інформацію чи ні. 

Рекомендую зробити стандартизовану особисту картку кожному пайщику, де землевпорядники господарства будуть вносити дані щодо його потенційних спадкоємців абощо.

Можна також створити програму щодо видачі допомоги у випадку смерті або допомоги на поховання. Тоді родичі самі прийдуть до вас. Це витратні речі, але вони теж можуть спрацювати. 

На яку відсоткову ставку кредиту можуть очікувати фізособи при придбанні землі? 

Микола Волков: Зараз існує тенденція до зростання відсоткових ставок в банківській системі. Тобто зростає ставка рефінансування, що пов’язано зі зростанням інфляції. Для її нівелювання, банки змушені використовувати дорожчі ресурси і відповідно ставка зростає.

Наразі відомства озвучують, що для певної категорії клієнтів буде можливість купівлі земельної ділянки в кредит під 3% річних. Зараз процес кредитування під купівлю землі розглядається на двох рівнях. Один з них — програма «Доступні кредити 5-7-9». Її мають змінювати однозначно. І там може бути передбачений деталізований механізм щодо видачі пільгових кредитів. Але поки його немає.

Існує держпрограма стимулювання кредитування — це державні гарантії, які надаються на 50% вартості кредиту. Вона буде спонукати банки фінансувати нових клієнтів.

Читати за темою: Де фермерів навчають управлінню земельним банком — досвід Земельних Котиків

Стосовно вартості. Сьогодні вартість укладання угоди купівлі-продажу земельної ділянки паю складає приблизно 10 тис. грн, наскільки я знаю. А вартість укладання угоди з кредитуванням — 25 тис. грн при вартості угоди у 130 тис. грн. Тобто 20% вартості угоди потягнули тільки затрати, нотаріус, оцінка, комісія банку і це без відсотків. Відповідно, це говорить про те, що працювати таким чином не ефективно.

Чому такі дорогі витрати? Тому, що, по-перше, у нотаріуса фіксована ставка, по-друге, він витрачає на це цілий день. Вважаю, що без кардинальної зміни підходів до цього процесу, він і надалі буде «кульгати».

На мою думку, програма стимулювання збільшить кількість клієнтів, які захочуть придбати земельну ділянку в кредит, а Мін'юст і інші будуть змушені змінювати процеси. 

Чи є в інфографіці на сайті AgroPolit.com інформація про кількість продажів, які відбулись не чинному орендарю? Як корелюються дані про лідерів продажів за областями, з кількістю нотаріусів, які вже отримали доступ до реєстрів?

Андрій Дем’янович: Згідно з офіційними даними Держгеокадастру, до реєстру ДЗК під'єднано 6 тис. нотаріусів. Корелювати цю цифру з земельними ділянками, за якими проведені правочини, немає сенсу, тому що кількість нотаріусів в Україні становить 8 тис. Виходить так, що більша частина вже зареєстровані.

Наразі немає офіційних даних, тобто ми не можемо отримати інформацію у вигляді кадастрових номерів, які можемо аналізувати. Інформація закрита протоколом спілкування Держгеокадастру, центром ДЗК і Мін’юсту.

Шлях передачі даних наступний: Мін’юст надає «‎сиру»‎ інформацію, яка переходить в центр ДЗК у вигляді таблиць, а далі потрапляє в Держгеокадастр. І поки Держгеокадастр на прохання AgroPolit.com не дасть можливості отримати «‎сирі дані»‎, нічого проаналізувати детально не вийде.

Вільний ринок землі передбачає, що власник землі може вільно її продати. На сьогодні переважна кількість угод реєструється після того, як власник звернеться до орендаря з відповідним бажанням? 

Андрій Дем’янович: Так. Щобільше, левова частина ділянок, на які реєструються угоди, землі ОСГ, які і до зняття мораторію можна було купувати і продавати. Цифри, які надаються відомствами, не дають можливості зрозуміти реальний стан речей, тому що всі ділянки віднесені до категорії земель сільськогосподарського призначення. Від сінокосіння, пасовищ і до присадибних ділянок. І зрозуміти, що саме дав ринок земель неможливо. 

Читати також: Ефективне протистояння рейдерам — як фермеру захистити земельний банк

Як на сьогодні легалізувати договори емфітевзису, які були укладені як купівля-продаж, в розрізі безготівкової оплати за земельну ділянку? 

Анатолій Косован: Зарахування зустрічних вимог — оптимальний варіант. Але варто розуміти, про що ми говоримо. Припиняється договір, адже власник та надавач — одна особа. Але для цього треба передбачити відповідні положення як в емфітевзисі, так і в договорі купівлі-продажу. Так ви будете мати можливість провести зарахування зустрічних вимог і, відповідно, скласти окремо документ. Однак, як це буде корелюватися надалі і які санкції за порушення порядку розрахунків — нікому не відомо. В окремих випадках нотаріуси вимагають надати підтвердження оплати і без цього не закінчують реєстрацію права власності. 

Якщо немає можливості знайти нотаріуса, який погодиться прийняти взаємозалік, можу порадити розрахунок в терміналі, щоб пайовик на місці забрав кошти, а ви мали квитанцію про проведення розрахунку. 

Як бути у випадку оплати емфітевзису, який вже припинився? Чи можливо повернути кошти?

Володимир Нагорний: Підприємство сплатило, тобто у пайовика виникають зобов’язання перед підприємством у разі припинення договору емфітевзису. А підприємства, як відомо, до 2024 року поза ринком. У цьому випадку альтернатив небагато. Робимо перерахунок за НГО, 5% сплачуємо і намагаємось домовитись, щоб повернути кошти. Або пропонуємо йому кошти у розмірі НГО. Будьте готові, що 2 рази купите одне й те ж. 

Згідно з договором емфітевзису підприємство з пайовиком укладає договір на 49 років, і термін їх не сплив. Пайовик одержує гроші на картку згідно з НГО і одразу може перерахувати їх підприємству. Але треба домовлятися. 

Анатолій Косован: Але зверніть увагу, що доведеться припинити емфітевзис, аби повернути кошти. Адже при зміні власника дія емфітевзису не припиняється. 

Але є ще один варіант, за якого розривати емфітевзис не обов’язково: ви можете продати земельну ділянку, не розриваючи договір, у такому випадку не виникає переважного права. А якщо все ж хочете повернути кошти — застосовуйте перший варіант.

Читати ще: Як перемогти у війні за паї — фронтові будні фермера

Якщо у господарства є пайовик з заповітом, що робити у разі його смерті? Можливо прийняти спадщину і одразу подарувати її родичам першої лінії? Скільки часу надається, аби вивести цю земельну ділянку із власності?

Анатолій Косован: У вас є пів року, аби продати зайві земельні ділянки. Якщо на цей момент у власності особи буде менше аніж 100 га землі, вона може прийняти спадщину.

Що стосується дарування ділянки — це цілком законно. Головне, щоб на момент отримання спадщини, знов таки, у вас було менш як 100 га.

Хто платить податки при укладанні угоди купівлі-продажу земельної ділянки?

Володимир Нагорний: Формально — продавець. Але фактично виходить так, що людина через те і продає земельну ділянку, що в неї грошей нема. Чим вона податки заплатить?

У разі укладання угоди між двома фізособами, податковим агентом буде та людина, яка отримує дохід, тобто сплатити 5% + 1,5% — це її обов’язок. 

Анатолій Косован: У разі домовленостей про сплату податків покупцем, він має заплатити їх від імені продавця. 

У разі повідомлення нотаріусом підприємства про бажання пайовика продати земельну ділянку іншій особі, як необхідно відповісти, аби не втратити переважне право на викуп землі, адже це можливо зробити тільки після 2024 року? 

Анатолій Косован: Закон не надає можливості висунути альтернативну оферту. При отриманні повідомлення у вас є строк, який зазначено в законі —  місяць. Щобільше, нотаріус, скоріше за все, ще й проєкт договору надішле. Або ви погоджуєтесь з цими умовами, або ви втрачаєте своє переважне право. 

© Анастасія Герасименко, Kurkul.com, 2021 р.