Така доречна, така бажана... ділянка посеред поля сусіда! Із наближенням відкритого ринку землі боротьба за паї загострюється, адже це основний актив сільгоспвиробника. Коли розгортаються «фермерські бої», чи зможуть дрібні господарства конкурувати з агрохолдингами, на чиєму боці буде територіальна громада та чому важливо стежити за пропозиціями купівлі/продажу й оренди земельних ділянок — Kurkul.com розповів засновник та керівник сервісу Feodal.Online Андрій Дем'янович.

Боротьба за паї 

«Це доволі складна ситуація. Нерідко прогалини в земельному банку трапляються через «ідейних» людей, які не хочуть здавати пай в оренду, і їх дуже важко у чомусь переконати. Але якщо у фермера є проблеми щодо управління земельним банком, тоді прогалини в зембанку стають нормою і він стає легкою здобиччю для конкурента», — зазначив Андрій Дем'янович. 

Другий випадок — війна за землі померлих громадян. Незалежно від того, чи є вони в управлінні спадщиною, чи ні, орендарі шукають спадкоємців, домовляються про переоформлення спадщини з фінансуванням процесу і в результаті мають в оренді земельну ділянку, оформлену на спадкоємця. 

Читати за темою: Як продати чи купити земельну ділянку — поради експерта

«Незалежно від того, чи є договір управління спадщиною, чи ні, він припиняє свою дію в момент спадкування. Це класичний спосіб відчуження земель, особливо у холдингів», — додав експерт.

І третій варіант — запекле протистояння конкурентів. Іноді погані відносини переносяться на бізнес-процеси й «забруднення» репутації колеги стає основною метою.

«Буває, що аграрії поливають один одного брудом, створюючи певні політичні преференції, і таким чином впливають на орендарів та змушують їх ставати на свою сторону. Часто такі процеси відбуваються в моменти перепідписання та укладання договорів оренди», — розповів Андрій Дем'янович. 

Хто володіє інформацією — володіє землею 

Чи зможу я конкурувати з агрохолдингами? Це питання хвилює чи не кожного фермера. Проте кожному зрозуміло, що протистояти фінансово не вийде, адже грошова «подушка безпеки» у холдингів часто є більшою, і вони можуть запропонувати значно вищу ціну за пай. Але, враховуючи, що на першому етапі після відкриття ринку землі пропозиції на ринку будуть становити близько 5-7% від загальної кількості земель с/г призначення, дрібні фермери зможуть конкурувати з великими компаніями завдяки доступу до інформації. 

«Мається на увазі доступ до інформації про те, що хтось у місцевості хоче продати землю, чи, наприклад, в когось згоріла хата, тож йому потрібні кошти для відбудови, і він продасть всі родинні паї. Володіти інформацією дуже важливо і тим, хто буде купувати, і тим, хто чекає закінчення договору оренди. Це стосується як дрібних фермерів, так і агрохолдингів», — пояснив засновник та керівник сервісу Feodal.Online.

Допомога громади

Територіальні громади будуть тримати сторону тих, хто справно платить податки, адже вони націлені на збільшення надходжень до бюджету.

«Дрібним фермерам важливо зараз почати платити податки, наводити лад у своєму земельному банку і виходити з «тіні», оскільки вас швидко виженуть з обробітку, і вже не допоможуть якісь попередні домовленості», — наголосив експерт. 

Крім того, муніципалітет буде інформувати фермерів про проходження аукціону на певну земельну ділянку та створювати тим самим конкуренцію, оскільки чим більше охочих, тим більшою буде ціна на цю земельну ділянку. 

«Проте громаді потрібно намагатися уникати домовленостей між сторонами про розподіл земельних ділянок між якимись суб’єктами, адже це не створює здорову конкуренцію. Це небезпечний шлях. Отже, громаді вигідно, щоб якомога більше аграріїв знали про цей аукціон», — пояснив Андрій Дем'янович. 

Читати за темою: Диджиталізовані земельні аукціони — як фермеру не проґавити пай

Моніторинг земельних ділянок 

Насамперед фермерам необхідно моніторити пропозиції оренди земельних ділянок. Це є особливо важливим за умови наявності прогалин у земельному банку та, відповідно, для попередження утворенню «шахматки».

«Вам не потрібно, щоб посеред вашого поля хтось обробляв землю, тому треба першими знати про наявні пропозиції і намагатися орендувати ці ділянки», — зазначив засновник та керівник сервісу Feodal.Online.  

Також важливим аспектом є купівля/продаж земель, які умовно перебувають в оренді. Фермер, наприклад, може не отримати інформаційний лист про переважне право оренди, а земельні ділянки, які він обробляє, продадуть без його відома. Крім того, за словами експерта, існує багато різних корупційних схем з листами про переважне право оренди. Все ж аграрію треба знати, кому платити орендну плату, адже її несплата призведе до розірвання договорів оренди.

«Обов’язково контролюйте земельний банк. Як буде відбуватись продаж землі в умовах відкриття — поняття абстрактне. Вам потрібно тримати руку на пульсі та знати, що коїться у вашому зембанку, а також моніторити ситуацію у населеному пункті», — порекомендував Андрій Дем'янович.  

Відкриття ринку землі нівелює велику кількість корупційних та юридичних схем відчуження землі. Тож продаж/купівля земельних ділянок буде відбуватись подібно до земель для особистого селянського господарства.

«Але продавцю треба виявити бажання та виставити відповідне оголошення на якомусь маркетплейсі нерухомого майна, а покупцю — стежити за появою таких оголошень. Найкращим варіантом для цього стане біржа сільгоспземель Zemelka.ua, функціонал якої дозволить безкоштовно розмістити оголошення, підписатись на нові пропозиції в певному масиві з отриманням повідомлень та не пропустити жодного земельного аукціону», — розповів експерт.

Zemelka.ua дозволяє скоротити час від пошуку земельної ділянки до її придбання, адже аграрій буде мати візуалізовану інформацію про розташування земельної ділянки. Товаровиробник, який користується біржею сільгоспземель, ніколи не проґавить аукціон, який з’явився, та можливості купити/продати земельну ділянку, адже буде знати першим про наявні пропозиції. Крім того, фермер може обрати масиви та сільські ради, які його цікавлять, застосувавши фільтри. Також сервіс має зручний чат у Telegram, де можна задати будь-які свої запитання й отримати кваліфіковані відповіді на них. 

© Анастасія Герасименко, Kurkul.com, 2021 р.