Ринок землі запустився 1 липня 2021 року, станом на кінець листопада середньозважена ціна гектара землі для товарного с/г виробництва становить 33 743 грн. З липня було здійснено 18 614 операцій купівлі-продажу земельних ділянок для товарного с/г виробництва (паї) загальною площею 67 495 га.

Наприкінці вересня уряд затвердив вимоги до проведення торгів із продажу земельних ділянок та набуття прав користування ними (оренди, суперфіцію, емфітевзису). Завдяки цьому з жовтня поточного року громади почали оголошувати та з листопада проводити земельні торги у формі електронного аукціону з продажу або оренди земельної ділянки, а потенційні покупці — брати у них участь через акредитовані електронні майданчики ДП «Прозорро.Продажі».

Якщо у жовтні в системі було оголошено 306 земельних аукціонів з оголошеною вартістю усіх земельних ділянок у сумі 155 млн грн та їх загальною площею 1400 га, то за підсумками листопада земельних аукціонів було вже 1357 (938 з оренди та 419 — із відчуження). 

Читати також: Навчальний курс про кукурудзу, захист від рейдерів та інші підсумки ОК AGRO-2021

Тема земельних аукціонів стала однією з головних під час обговорення, яке провели експерти освітніх курсів «Земельні Котики» та «Володар Земель». Тут головним консультантом стала людина, яка сама успішно пройшла курс «Земельні Котики» і з липня приєдналась у команду інструкторів курсу — Заступник Генерального директора ПП «Фірма «СОМГІЗ» Оксана Цифуляк. Експертка понад 20 років працює в сфері проведення земельних торгів і знає все про їх проведення в т.ч. і земельних торгів у формі електронного аукціону.

Перехід до електронних аукціонів

За словами Оксани Цифуляк, земельний ринок пройшов багато трансформацій. Наразі він змінився і пожвавився. Раніше земельних ділянок було багато, вони були рівні й гарні, а основними суб’єктами земельних відносин виступали великі агрохолдинги. 

«Учасників ринку було мало, коли ми починали займатися земельними питаннями у 2014 році, вартість одного гектара землі у рік для оренди складала від тисячі до двох тисяч гривень. Дуже рідко ціна сягала 5 тис. грн. Зараз кардинально все змінилося, динаміка ринку пожвавилася. Населення України почало самостійно займатися сільськогосподарською діяльністю, як фізичні особи, також з’явились фермерські господарства. Всім цим учасникам потрібна земля», — додає консультант.

Читати за темою: 6 проблем купівлі-продажу землі + бонус

Раніше реалізація земельних ділянок або прав на них відбувалася шляхом проведення земельних торгів через аукціони, що не використовують жодних засобів сучасних технологій. Зокрема, такі аукціони мали вигляд традиційних торгів, які передбачають фізичне прибуття людей до приміщення з метою участі в аукціоні, підняття табличок зі ставками та іншими подібними діями, які, очевидно, не відповідають сучасним реаліям. Діджиталізація та публічність торгів мали на меті мінімізувати можливі корупційні ризики при операціях із землею. 

Плюси переходу на онлайн аукціони:

1. Вся інформація про те, хто і що продає або передає в оренду, буде в режимі реального часу — всі бачитимуть усе.
2. Ті, хто бере участь в аукціоні, залишатимуться невідомими до його завершення — до визначення переможця. 
3. В процес аукціону ніхто не може втрутитися. Протокол торгів формується автоматично та фіксує реальний результат. 
4. Договори відкрито публікуються в системі.

Процедура проведення електронних аукціонів 

Варто нагадати, що норма про продаж та оренду землі на електронних аукціонах, в обов’язковому порядку, стосується лише державної та комунальної власності. Причому земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності продавати у власність заборонено до 2024 року. Їх можна тільки здати в оренду на електронних аукціонах.

«Ми проводили відкриті аукціони «у форматі молотка». Під час їх проведення орендна плата зростала на 20-25 тис. грн, були випадки, коли ціна росла до 50 тис. грн за оренду одного гектара на рік. Зараз, коли аукціони проводяться на платформі «Прозорро.Продажі», це так звана дворівнева система електронних торгів, де розміщені акредитовані майданчики, через які у процедурі аукціону можуть брати участь розпорядники, власники земділянок та інші учасники процесу», — коментує Оксана Цифуляк.

Читати ще: Скільки треба платити за гектар з 1 січня 2022 року — аналіз податкових змін

Наразі працюють 46 акредитованих у системі майданчиків, в т.ч. і електронний майданчик ПП «Фірма «СОМГІЗ» за посиланням: sale.e-somgiz.com, e-somgiz.com. Продавці та покупці мають змогу вибрати один із них. І це також забезпечує рівний доступ до торгів. Оголошення про проведення аукціону продавець публікуватиме на вибраному ним майданчику. Потенційні учасники ознайомлюються з лотом та через свої особисті кабінети на електронних майданчиках подають заявки на участь. Вони обов'язково мають сплатити реєстраційний та гарантійний внески у розмірі, визначеному законодавством. А також вказати закриту цінову пропозицію — суму, яку вони готові сплатити за лот. Якщо на аукціон надійшло менш як дві пропозиції, то він не відбувається. За винятком повторного аукціону. Перемагає той, хто запропонує найвищу ціну. Таким чином забезпечується справедлива оцінка вартості земельних ділянок. Адже пропозиція, яку ринок надасть у торгах в процесі конкурентної боротьби — і є та сама оцінка.

Через систему можуть продаватись приватні земельні ділянки, але вони займають невелику частину лотів. Приблизно 20-25% всіх земельних ділянок, які зараз виставлено на «Прозорро.Продажі» — це землі приватних та державних виконавців, які є арештованими. Однак попит на такі ділянки невеликий. 

«На електронних торгах зараз гарна динаміка продажів. Кількість виставлених ділянок збільшується. Зростають ціни, особливо великий попит мають права оренди на землі сільськогосподарського призначення. Нещодавно ми мали проводити торги у Київській області на продаж права оренди на 17 га землі. Їх було продано за 410 тис. грн, тобто оренда гектара — 24-25 тис. грн/рік», — додає Оксана Цифуляк.

За її словами, позитивну динаміку проведення електронних аукціонів ще у 2017 році показувала система СЕТАМ. 

«Хочу навести ще один приклад щодо зростання цін на аукціонах. Є таке містечко Мостиська у Львівській області. Там виставили 50 кв. м землі у власність під будівлю комерційного об’єкта для торгівлі. Зі стартової 13,5 тис. грн ціна виросла до мільйона гривень. З досвіду можу сказати, що в багатьох випадках складається така необґрунтована економічна ціна», — ділиться Оксана Цифуляк.

Читати за темою: Ринок землі: як проводяться перевірки набувача та власника землі

Також експертка озвучила статистику системи «Прозорро.Продажі» на кінець листопада: через майданчики виставлено приблизно 1400 лотів на загальну суму близько 450 млн грн. З тих торгів, що вже відбулися, 100 лотів продано станом на 23.11.2021р. (станом на 30.11.21р. приблизно 160 лотів). Ціна кожного зростає в середньому у 2,6 раза. Перші земельні торги відбулися 8 листопада. За 3 тижні торгів було продано земельних ділянок у власність та прав на них майже на 20 млн грн.

«Єдиний недолік внесених змін до земельного законодавства, на мою думку, стосується підготовки лотів (виготовлення землевпорядної документації) до земельних торгів. Поясню чому: у старій редакції Земельного кодексу була така норма, коли виконавець земельних торгів міг за свої кошти виготовляти землевпорядну документацію, потім це відшкодовувалося коштом переможця. За новими нормами, теж коштом переможця торгів, але процедуру має забезпечувати рада – розпорядних (власник) земельної ділянки. Відповідно, цей орган — бюджетна установа, що працює з бюджетними коштами, а це, враховуючи відсутність коштів у бюджеті (середина фінансовго року) ускладнює підготовку ділянок до торгів та уповільнює динаміку продажів», — підсумувала Оксана Цифуляк.

Позитивним моментом при підготовці лотів до продажу, за словами експертки, є відміна експертизи землевпорядної документації, скасування погодження землевпорядної документації за принципом екстериторіальності.

А для того, щоб повністю розуміти як проходять аукціони і не тільки, запрошуємо на новий, 4 набір курсу «Земельні Котики». 

© Єлизавета Кудиненко, Kurkul.com, 2021 р.